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Finalizamos mais um projeto com sucesso!

Neste empreendimento foram propostos dois galpões para locação, projetados para armazenagem de produtos alimentícios.

Como o investidor trabalha nesta área, conhece as necessidades específicas de um galpão destinado a esta atividade, e sabendo também da demanda do mercado de imóveis com acabamento de alta qualidade, optamos por desenvolver o projeto dentro deste nicho específico.

Foram projetados dois galpões independentes, com entradas e apoios separados, cada um em um terreno com matrículas distintas, fator que facilita a negociação no caso de venda futura.

O foco para o projeto, devido às áreas possíveis em cada uma das unidades, foi para monousuários, mas a modulação permite a divisão em até 3 locatários.

 

Realizamos o estudo Masterplan para ampliação de um CD de uma grande rede de Supermercados do Rio de Janeiro.

O estudo de viabilidade técnica e legal antecedeu o desenvolvimento de duas opções, apresentadas ao cliente.

Após esta etapa visitamos o empreendimento e iniciamos os trabalhos para o desenvolvimento do projeto, na opção escolhida.

Aspetos técnicos executivos foram discutidos junto com a equipe de engenharia e o fluxo de operação, especificação de equipamentos e estruturas de armazenagem com a equipe de logística.

O projeto de um centro de distribuição possui características únicas que necessitam conhecimento prévio do tema para atender satisfatoriamente às demandas do cliente, garantindo qualidade e economia.

Masterplan é o termo usado para a macro implantação de um projeto onde serão consideradas informações relevantes e significativas para o início do plano de um negócio. Ele é o primeiro produto originado da combinação de várias informações, como:

  • Levantamento planialtimétrico;
  • Levantamento fotográfico;
  • Legislações pertinentes;
  • Normas aplicáveis;
  • Registro do terreno;
  • Pesquisa de mercado;
  • Necessidades e expectativas do investidor.

Todo projeto arquitetônico que tem como objetivo lançar a ocupação inicial para uma nova edificação tem seu início com a análise das informações citadas anteriormente. Quando trata-se de empreendimentos comerciais, industriais e corporativos nesta  primeira fase de projeto temos como produto o Masterplan. Exceto para edificações residenciais, onde o arquiteto é guiado para realizar os sonhos dos clientes, nos demais tipos de edificações é feita uma análise mais criteriosa em relação ao melhor aproveitamento da  área, o valor do investimento e o retorno esperado.

O Masterplan é de grande importância para a tomada de decisão na análise da implantação de um empreendimento pois fornece números para sua real viabilidade ou mesmo a constatação de algum impedimento técnico e legal em relação a determinada utilização ou ocupação.

Case

Este estudo foi desenvolvido para um investidor de Brasília. As premissas iniciais foram ocupação da frente do imóvel com uma loja Atacarejo (Cash and Carry), amplo estacionamento para os clientes e galpões para logística nos fundos.

O aproveitamento ficou acima de 45% de ABL (Área Bruta Locável), tornando o empreendimento viável e o retorno do investimento bastante atrativo.

 

Um elemento fundamental na logística é a movimentação das cargas, em todos os seus diversos momentos e processos, presente desde a extração e preparação de insumos até o produto final na mão do consumidor e depois na chamada logística reversa e no descarte dos rejeitos e usados.

Essa movimentação ora é interna a instalações industriais e centros de distribuição, ora é externa, compartilhando as vias de trânsito com diversas outras atividades. Dentro das instalações e dos centros de distribuição a movimentação pode ser cuidadosamente operada, com a adoção de metodologias que envolvem o projeto geométrico das áreas de deslocamento das cargas, a utilização de veículos e equipamentos, as formas de armazenamento e sistemáticas de operação que minimizem todo e qualquer conflito.

Fora das instalações, entretanto, o operador logístico se vê num ambiente não controlável, compartilhando forçosamente o espaço de movimentação, ou sistema viário, com outros atores com interesses próprios, muitas vezes contrários ao seu. Automóveis, caminhões, ônibus, motocicletas, bicicletas e pedestres disputam o espaço necessário às suas atividades e aos seus interesses de deslocamento, com óticas próprias e necessidades diferentes. Simultaneamente desejam fluidez, para conseguir chegar rapidamente ao seu destino, acessibilidade, para estacionar, e segurança, de uma forma geral, mas em especial para atravessar as vias de trânsito. Além disso, o operador logístico não tem nenhum controle sobre as características físicas do sistema viário, como largura das vias, raios de curva, formato dos cruzamentos, estado do pavimento, sinalização.

Vê-se então o operador logístico com duas questões básicas que devem ser equacionadas no processo de decisão locacional de seu empreendimento, por meio de estudos adequados e criteriosos, denominados de macro e micro acessibilidades.

Macroacessibilidade é a facilidade de acesso ao empreendimento a partir dos principais eixos viários, considerando as rodovias, vias de ligação regional e avenidas arteriais, em geral com grande capacidade de tráfego e com características físicas que permitem a movimentação de veículos de qualquer porte, como carretas e bitrens. Eventualmente alguns trechos, mesmo com essas características, podem ter a circulação de caminhões proibidas em determinados horários. O estudo locacional do empreendimento deverá considerar essa estrutura viária com suas restrições e potencialidades, buscando otimizar os deslocamentos em função do perfil de sua carga transportada e das principais origem e destinos a serem atendidos.

Entretanto, nem sempre o empreendimento se situa exatamente nas margens desse tipo de vias, sendo necessário o tráfego da carga por vias de características viárias mais acanhadas e com maior volume de pedestres, com problemas de segurança mais localizados. O acréscimo de tráfego gerado pelo empreendimento logístico não apenas tem de ser suportado por esse sistema, como não pode causar nele impacto que reduza a qualidade de vida de quem o compartilhe ou esteja em sua área de influência. A regra da gota d’água no copo se mostra verdadeira: mesmo que o acréscimo de tráfego individual seja pequeno e a redução da qualidade pouco significativa, talvez mesmo aceitável, a superposição do tráfego de vários empreendimentos pode tornar a situação insuportável, não apenas para a área de influência, mas principalmente para o empreendimento em si, criando dificuldades operacionais que podem inviabilizar o seu funcionamento.

Microacessibilidade é a forma de acesso à área interna do empreendimento, compreendendo as entradas, portarias, portões, cancelas e controles. O processo de recebimento de veículos nos empreendimentos logísticos, com todas as necessidades de controle, hoje bem mais facilitadas pelo uso intensivo da informática embarcada, mas ainda dependente de relativa burocracia, não pode provocar nenhum tipo de impacto externo ao empreendimento, seja nas pistas de rolamento, seja nas calçadas. O dimensionamento dos acessos, dos raios de curva, das rampas e principalmente das áreas de espera dos veículos deve ser criterioso, possibilitando que os veículos saiam rapidamente das vias públicas e entrem em área controlada pelo operador logístico. Novamente não existe a regra popular de que é um instante só, por que ela chama a nossa conhecida regra da gota d’água e os impactos se potencializam.

A legislação federal, em muitas instâncias, se refere a essas questões como impactos dos polos geradores de tráfego, sendo que as prefeituras municipais, em níveis diferentes de abordagem, obrigam os empreendedores a realizar estudos desses impactos e a propor e executar medidas mitigadoras dos mesmos, tais como seleção rigorosa dos itinerários de entrada e saída das cargas até a sua absorção pelo sistema viário principal, restrições de horários, melhorias no sistema viário adjacente, implantação de semáforos etc. Alguns empreendedores acreditam que essas medidas deveriam, quando implicam em custos, serem de responsabilidade apenas do Poder Público, e reagem negativamente frente a elas. É verdade que a implantação de empreendimentos logísticos é um fator preponderante para a movimentação da economia, gerando emprego e renda não apenas no próprio negócio como em toda a cadeia produtiva. Também é fato que a carga tributária é altíssima em nosso país e fato maior ainda é que os recursos dela oriundos são, em geral, mal aplicados.

Por outro lado, o processo de parceria entre empresas e governos pode e deve resultar em melhorias tanto para as empresas quanto para a população. A participação organizada das empresas na discussão com os governos sobre a alocação de recursos públicos é fundamental para atingir esses resultados, mas é preciso mais. É preciso compreender que nem sempre as prioridades de alocação de recursos governamentais são dirigidas para o equacionamento de questões pontuais geradas pelo impacto individual de uma empresa ou de um grupo de empresas, sendo, então, fundamental que o empreendedor assuma a mitigação desse impacto. Para tal, torna-se absolutamente necessário que a determinação dos impactos e das medidas mitigadoras seja baseada em estudo técnico abrangente e completo, elaborado por empresa de consultoria suficientemente capacitada. O investimento do empreendedor em bons estudos significará, com certeza, na adoção das medidas que produzam, ao menor custo, os melhores efeitos.

2017 começou e o mercado já demonstra uma retomada, ainda tímida, mas a longo prazo otimista.

Incorporadoras estão planejando o lançamento de novos empreendimentos e investidores estão de olhos bem abertos para o mercado imobiliário de condomínios logísticos, que após uma desaceleração, promete voltar a oferecer excelentes oportunidades de negócios.

Sabemos que lançamentos imobiliários requerem um trabalho de planejamento anterior que demanda algum tempo, principalmente quando se trata de empreendimentos de alto impacto como grandes condomínios logísticos, centros de distribuição, galpões e complexos  industriais.

Este tempo inclui todos os itens relativos ao projeto e também à legalização junto aos órgãos regulamentadores, como:

  • Consulta de viabilidade da atividade a ser desenvolvida no imóvel junto à prefeitura local (zoneamento, lei de uso e ocupação);
  • Desenvolvimento do Masterplan do empreendimento, com a entrega de uma implantação inicial contendo todos os itens para visualização completa da proposta, assim como atendimento às legislações pertinentes e quadro de áreas (Leia mais em: http://www.arquiteturaparalogistica.com.br/2016/06/masterplan);
  • Análise de viabilidade financeira, do investimento inicial ao retorno, com dados de break-even e valores de comercialização;
  • Análise prévia do Masterplan junto aos órgãos regulamentadores para entender os passos para legalização (que variam conforme a localização do imóvel e os processos locais);
  • Elaboração de cronograma de projetos e legalização, compondo o estudo de viabilidade comercial (alguns processos podem ser tão demorados que requerem ajustes planejados com antecedência);
  • Desenvolvimento do projeto arquitetônico para legalização, a ser protocolado na Prefeitura local;
  • Desenvolvimento de todos os projetos complementares e relatórios exigidos, que farão parte do processo de regularização;
  • Acompanhamento do processo de legalização até a emissão do alvará e demais licenças necessárias, com reuniões periódicas nos órgãos e atualização do cronograma para verificar possíveis impactos na viabilidade.

O tempo para estas etapas é bastante variável, e toda empresa deveria fazer uma consulta prévia, com profissional qualificado, para ter um planejamento mais preciso.

Como atuo com desenvolvimento imobiliário há muitos anos e possuo conhecimento em gestão de projetos, já tentei criar um check-list com itens pré-definidos para a legalização de um empreendimento, porém nunca consegui chegar nos passos para serem cumpridos de forma global, abrangendo qualquer imóvel em qualquer região do país.

Os processos de legalização variam de cidade para cidade, o que demanda do profissional a frente destes um conhecimento anterior das possíveis etapas, para questionar nas prefeituras locais e desenvolver um cronograma de atividades. Em algumas cidades o processo de legalização é tão confuso que os próprios órgãos, dentro de uma mesma prefeitura, não conversam entre si.

Muitas vezes as solicitações exigidas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano entram em contradição com os itens definidos para o processo de Licenciamento Ambiental; as exigências do Departamento de Trânsito não levam em consideração as exigências das Concessionárias de Rodovias, exigindo habilidade e conhecimento técnico suficientes para antever estas questões e já sair em busca das soluções.

O ano de 2017 começa com nova gestão nas prefeituras e este fator deve ser considerado pelas empresas interessadas em aprovar seus empreendimentos. Apesar de ser um momento onde estão acontecendo muitas mudanças de cargos e novos profissionais estão sendo nomeados para assumir a gerência de secretarias e departamentos, é também o momento onde os processos estão sendo discutidos e redefinidos. Quanto antes soubermos das mudanças, positivas ou negativas, melhor.

Todo processo de legalização, por mais simplificado que seja, demanda tempo. Os incorporadores e/ou proprietários devem, portanto, protocolar todos os documentos e projetos necessários considerando um prazo mínimo para realização de um trabalho profissional e ético, tanto dos projetistas quanto dos servidores públicos.

Muitas empresas se perdem em planejamentos de obra, orçamentos, projetos e esquecem de contabilizar o tempo da legalização. Não é um passe de mágica e não pode ser conduzida por qualquer pessoa. Exige conhecimento técnico do empreendimento em questão, para que o responsável e representante da empresa consiga discutir com o arquiteto ou o engenheiro da prefeitura de igual para igual, defendendo o projeto e atendendo a legislação.

Quando o único objetivo do condutor do processo é o alvará e/ou a licença em mãos o mais breve possível, podem acontecer algumas situações indesejáveis como: mudanças de projeto que  impactam na liberação do habite-se, exigências de medidas compensatórias não estudadas com antecedência, acordos verbais que depois transformam-se em termos de ajuste de conduta envolvendo grandes somas de dinheiro.

Em uma ocasião me deparei com um projeto aprovado com áreas errada, maior que a área real, onde a empresa proprietária pagou todas as taxas proporcionalmente, um valor bem acima do devido.

Em outra oportunidade atendi a solicitação de um investidor que precisava saber se o imóvel que ele estava interessado em investir estava realmente legalizado, para não haver nenhuma surpresa após o fechamento do negócio. Como as licenças e regulamentações variam de prefeitura para prefeitura, é difícil saber se um imóvel está ok, mesmo com o habite-se em mãos.

Nesta situação específica foi realizado um trabalho de diagnóstico de imóveis, que retrata a real situação do mesmo perante os órgãos regulamentadores, aspectos que nem o registro no cartório e nem os documentos de alvará e licença analisados isoladamente conseguem assegurar.

A maioria das prefeituras exigem muito mais que um projeto arquitetônico para liberação do alvará de um condomínio logístico ou galpão industrial. Os documentos solicitados pelas Secretarias de Meio Ambiente para emissão de licenciamentos ou pareceres ambientais muitas vezes são pré-requisitos para alvará.

Os relatórios e documentos solicitados demandam estudos multidisciplinares e projetos complementares. As nomenclaturas variam mas os termos mais comuns são:

  • EIV – Estudo de Impacto de vizinhança
  • RIV – Relatório de Impacto de vizinhança
  • RIU – Relatório de Impacto Urbano
  • RIC – Relatório de Impacto na Circulação
  • RAS – Re