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Um portfólio imobiliário exige uma gestão eficiente para tornar os ativos rentáveis e minimizar os riscos.

 

Ter uma carteira de imóveis exige tempo e esforço para administrar todas as questões inerentes aos mesmos, e essa não é uma tarefa nada fácil. As imobiliárias realizam um trabalho de acompanhamento comercial e rotina administrativa financeira que colabora muito com os proprietários, porém problemas com a documentação do imóvel e necessárias regularizações não são feitas pela maioria delas.

Muitas pessoas vêem na aquisição de imóveis uma ótima forma de investimento. Tratando-se de  imóveis corporativos, comerciais e industriais, pode-se ter uma oportunidade de renda garantida durante vários anos, considerando as possíveis formas de contratos de locação com prazos mais longos.

Imóveis de alto valor como condomínios logísticos, parques industriais e edifícios corporativos, quando negociados por grandes players, passam por minuciosos processos de Due Diligence, verificando possíveis entraves e/ou problemas em diversas esferas. Grandes escritórios de advocacia especializados são contratados para a auditoria e ao final geram um parecer acerca do investimento.

Porém investidores de menor porte ou até mesmo proprietários de suas próprias plantas industriais não tem acesso à este tipo de trabalho, devido aos altos custos do mesmo e principalmente pela investigação mais simplificada que estas negociações requerem.

A análise anterior à aquisição passa pelo crivo e experiência do comprador, da assessoria da consultoria imobiliária envolvida na negociação e dos advogados das partes. O resultado, apesar de não ter saldo positivo no cumprimento de todos os itens para ternos um imóvel regularizado, muitas vezes não impede a compra, pois o investimento continua sendo vantajoso.

Por que devo regularizar meus imóveis?

Mas o que devo fazer agora que adquiri um imóvel e preciso regularizar o mesmo? Quais os procedimentos necessários? Qual profissional ou empresa devo procurar para resolver este problema?

Porém, inicialmente vamos entender por que devemos regularizar o imóvel.

Algumas Prefeituras, senão a maioria delas, liberam o Alvará de Funcionamento provisório mesmo se o imóvel não tiver Habite-se.

De qualquer forma é necessário uma análise inicial da atividade a ser desenvolvida no local, feita através de uma consulta prévia, para saber se a mesma é permitida pela Lei de Uso e Ocupação do Município.

A análise prévia das atividades permitidas é bastante importante também para investidores que apostam na locação de imóveis corporativos, industriais e logísticos. Esta porém deve ser realizada antes da compra do imóvel, já que  havendo algum impedimento de desenvolvimento de alguma atividade chave para o negócio, este fato pode inviabilizar a aquisição ou construção do imóvel.

O processo de legalização para obtenção de Alvará de Construção e posterior Habite-se de empreendimentos especulativos é realizado  sem enquadrar dentro de uma atividade específica, deixando em aberto para a posterior ocupação. Porém o locatário ao realizar a consulta prévia percebe se a localização é impeditiva ou não.

Hoje observamos uma crescente oferta de imóveis corporativos, industriais e logísticos e este fato aliado à crise fez com que o locatário ficasse mais exigente. Segundo Darlan Alvarenga e Daniel Silveira, no portal G1, o mercado de escritórios registra vacância recorde e os preços caem para valores de 2010. Muitas empresas aproveitam os descontos para migrar para prédios melhores.

Também no setor logístico/ industrial apesar do mercado apresentar alguns sinais de retomada, observamos uma redução na entrega dos imóveis devido ao aumento da vacância, segundo estudo da Herzog. Aluguéis estão sendo renegociados e também ocorre a mudança para outras opções disponíveis no mercado.

O locatário hoje possui muitas opções para escolha e então, além do preço, entram em negociação as questões documentais e melhorias a serem feitas para instalação do mesmo. Além disso empresas multinacionais ou que tenham que prestar contas a acionistas não vão ocupar um imóvel que esteja irregular.

 

Além de gerar valor para revenda e dos benefícios de estar dentro da legislação, hoje observamos que os imóveis regulares possuem melhor liquidez para locação.

 

Diagnóstico Imobiliário

Para realizar uma análise simplificada de quais são as irregularidades de determinado imóvel precisamos analisar o registro do imóvel, o IPTU e realizar uma vistoria no mesmo. Com estas informações conseguimos consolidar um diagnóstico inicial que poderá apontar diversas situações, entre as mais comuns estão:
  • Edificação irregular concluída sem registro de Habite-se;
  • Invasão de área construída em imóvel vizinho;
  • Área de IPTU divergente da área de Habite-se;
  • Área de Habite-se menor que a área efetivamente construída;
  • Inexistência de instalações mínimas de proteção e combate a incêndio; etc.

Para efetuarmos a regularização de empreendimentos construídos, independente da sua localização, é necessário um diagnóstico prévio do imóvel, para entender onde o mesmo se situa no processo regulatório e o que será necessário, caso a caso.

Em linhas gerais, estes são os passos para proceder com a regularização, lembrando que para a maioria deles é necessário o acompanhamento de profissionais capacitados e habilitados perante os órgãos regulamentadores:

  • Obtenção da informação básica do imóvel junto à Prefeitura;
  • Levantamento Cadastral do imóvel;
  • Levantamento Planialtimétrico;
  • Desenvolvimento do Projeto Arquitetônico Básico;
  • Desenvolvimento do Projeto de Segurança, Prevenção e Combate Contra Incêndio;
  • Desenvolvimento de projetos complementares (se for o caso);
  • Compatibilização dos projetos;
  • Organização da documentação necessária para protocolo;
  • Preenchimento de formulários e planilhas específicas;
  • Verificação de possíveis infrações e cálculo de multas a serem pagas pelo proprietário do imóvel;
  • Protocolo do Projeto Arquitetônico na Prefeitura Municipal;
  • Protocolo do projeto de SPCI;
  • Protocolo dos projetos complementares para aprovação em Secretarias específicas;
  • Acompanhamento do trâmite de aprovação/ regularização junto à Prefeitura, Corpo de Bombeiros e demais órgãos regulamentadores;
  • Aprovação junto ao proprietário das intervenções físicas a serem feitas no local, se for o caso;
  • Vistoria para AVCB;
  • Vistoria para Habite-se;
  • Emissão de Baixa e Habite-se;
  • Obtenção de CND de obra junto à Receita Federal;
  • Averbação do Habite-se na matrícula do imóvel.

Estes passos não citam possíveis legalizações referentes à questões ambientais, de impacto viário, de patrimônio cultural e relativas a proteção de controle de tráfego aéreo, em secretarias, conselhos e órgãos específicos.

Caso o imóvel esteja em terreno com problemas de propriedade, invasão, diferença de limites, diferença de área e parcelamento, são ainda necessários vários passos anteriores aos expostos acima para obter a regularização inicial da área, que poderá ocorrer em processo anterior ou concomitante à regularização da edificação, dependendo do que cita a legislação municipal específica.

O estudo e entendimento da legislação local, do município onde se situa o imóvel, é imprescindível para verificar o impacto das irregularidades  e as ações necessárias para resolvê-las.

Mais uma vez citamos aqui a importância de profissionais capacitados para a realização deste trabalho que exige competências técnicas específicas, experiência na coordenação das diversas disciplinas envolvidas, análise crítica e foco em resultado.

O que é mais relevante na arquitetura: forma ou função? Dilema dos arquitetos que se acentua quando o desafio é um projeto industrial.

A tecnologia construtiva trouxe um modelo industrial padronizado com galpões pré-fabricados de concreto ou aço, com pés-direitos altos, coberturas de telhas de fibrocimento e ventilação forçada. Em alguns casos específicos há a associação imediata do ar condicionado para suprir a necessidade da “produção industrial”.

Com o passar do tempo, o modelo em série foi sendo adaptado ao gosto estético de alguns profissionais mais cuidadosos, mas a função prevaleceu à forma.

Na ultima década, contudo, outro fator foi adicionado à conta matemática do projeto: o conforto térmico. Com a mudança do clima, alguns nichos de produção industrial viram sua produtividade cair em decorrência de fatores térmicos. A produção de aves, por exemplo, foi um dos ramos da agropecuária que mais sofreu na última década, levando os produtores a procura de produtos e técnicas construtivas que pudessem aumentar a produtividade com baixo custo.

E é nesse viés que hoje a arquitetura bioclimática compõe o programa de diretrizes de um projeto industrial com foco em eficiência térmica, que se traduz em menor custo de manutenção, aumento da produtividade e em conforto aos usuários.

Um bom projeto começa com a análise do terreno para determinar a direção dos ventos, a incidência e a orientação do sol, a média anual de chuva, passa por um estudo da implantação que pode ser feito por softwares especializados e termina na especificação adequada de materiais de cobertura e fechamento, aliados à tecnologia de ponta dos equipamentos utilizados.

O vento é um aliado na ventilação natural; o sol pode ser utilizado para gerar energia elétrica e aquecer a água necessária à produção; a análise pluviométrica determina a quantidade de água de chuva que pode ser armazenada para utilização e economia de água potável. Tudo isso aliado a uma boa implantação traz benefícios tanto ao usuário quanto ao modelo de negócio.

Além disso, deve-se determinar a vida útil da edificação para projetar seus custos em longo prazo e com isso definir estratégias suficientes para se obter um ambiente interno confortável, com baixa manutenção e bom rendimento do trabalho.

Portanto, integrar as diretrizes de conforto térmico como estratégia de projeto, a partir do estudo do clima local, permite o desenvolvimento de uma arquitetura bioclimática, enquanto tecnologia construtiva que visa a economia de energia e a potencialização no uso dos recursos naturais disponíveis.

Será que um galpão novo é realmente eficiente?

Quando recebi o convite da arquiteta Lorena Toledo, especialista em projetos de galpões industriais, para escrever um artigo no Blog http://www.arquiteturaparalogistica.com.br/, além de envaidecido pela lembrança, fiquei um pouco receoso sobre qual tema deveria escolher, uma vez que estaria opinando para alguém de reconhecida expertise no seguimento de galpões logísticos e industriais. Depois de algumas análises, achei que a eficiência seria algo interessante de ser comentado.

A questão sobre a eficiência nos galpões é de fato importante, mas requer algumas ponderações. Um empreendimento com altura de 12 metros, piso polido com resistência a partir de 05 toneladas por metro quadrado, pátio para carretas, certificação Leed é eficiente?

Minha resposta: “Depende”.  Mas como? As pessoas podem questionar: Um galpão destes é moderno em relação aos galpões de altura de 6 metros, com poucas docas e pátio, etc.

A eficiência, muita vezes, está ligada ao suprimento das necessidades das organizações.  O fato é que um galpão mais antigo, pode sim atender as expectativas do cliente em determinado momento.  Ponto!

Sublinhei a palavra cliente, mas por quê?

Em determinados momentos, optamos mais pelo produto do que pelo cliente. Valorizamos o empreendimento, por sua modernidade e por vezes, não ouvimos a voz do ocupante.

Por vezes, um galpão logístico moderno, com todas as tecnologias utilizadas, como altura, resistência do piso, docas com niveladores, estrutura de portaria e segurança, pode não ser tão eficiente para seus ocupantes. Por que isso ocorre?

Quando do desenvolvimento de determinados empreendimentos logísticos, em algumas situações, muitos investidores constroem imóveis industriais com a taxa de armazenamento em relação a construção com coeficiente abaixo de 80%.

Em busca de equilíbrio financeiro fazem a opção de aumentar as áreas administrativas (escritórios, mezaninos etc) em detrimento da área de armazenagem ou fabril. Há imóveis com relação de eficiência de 65%.

Ruim para os dois, para o locatário que paga por uma área ociosa e agora para os investidores, que estão tento dificuldades na ocupação destes empreendimentos.

Em época de crescimento econômico, onde havia falta de imóveis industriais, estas situações eram irrelevantes ou talvez não tão analisadas, ocorre que a situação mudou…

Fica o conselho: No desenvolvimento, ouçam seus players, conversem com seus futuros ocupantes, pois a eficiência está no atendimento pleno de seu cliente.