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Masterplan Condomínio Logístico Brasília

Masterplan é o termo usado para a macro implantação de um projeto onde serão consideradas informações relevantes e significativas para o início do plano de um negócio. Ele é o primeiro produto originado da combinação de várias informações, como:

  • Levantamento planialtimétrico;
  • Levantamento fotográfico;
  • Legislações pertinentes;
  • Normas aplicáveis;
  • Registro do terreno;
  • Pesquisa de mercado;
  • Necessidades e expectativas do investidor.

Todo projeto arquitetônico que tem como objetivo lançar a ocupação inicial para uma nova edificação tem seu início com a análise das informações citadas anteriormente. Quando trata-se de empreendimentos comerciais, industriais e corporativos nesta  primeira fase de projeto temos como produto o Masterplan. Exceto para edificações residenciais, onde o arquiteto é guiado para realizar os sonhos dos clientes, nos demais tipos de edificações é feita uma análise mais criteriosa em relação ao melhor aproveitamento da  área, o valor do investimento e o retorno esperado.

O Masterplan é de grande importância para a tomada de decisão na análise da implantação de um empreendimento pois fornece números para sua real viabilidade ou mesmo a constatação de algum impedimento técnico e legal em relação a determinada utilização ou ocupação.

Case

Este estudo foi desenvolvido para um investidor de Brasília. As premissas iniciais foram ocupação da frente do imóvel com uma loja Atacarejo (Cash and Carry), amplo estacionamento para os clientes e galpões para logística nos fundos.

O aproveitamento ficou acima de 45% de ABL (Área Bruta Locável), tornando o empreendimento viável e o retorno do investimento bastante atrativo.

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Gestão de Portfólio Imobiliário

Um portfólio imobiliário exige uma gestão eficiente para tornar os ativos rentáveis e minimizar os riscos.

 

Ter uma carteira de imóveis exige tempo e esforço para administrar todas as questões inerentes aos mesmos, e essa não é uma tarefa nada fácil. As imobiliárias realizam um trabalho de acompanhamento comercial e rotina administrativa financeira que colabora muito com os proprietários, porém problemas com a documentação do imóvel e necessárias regularizações não são feitas pela maioria delas.

Muitas pessoas vêem na aquisição de imóveis uma ótima forma de investimento. Tratando-se de  imóveis corporativos, comerciais e industriais, pode-se ter uma oportunidade de renda garantida durante vários anos, considerando as possíveis formas de contratos de locação com prazos mais longos.

Imóveis de alto valor como condomínios logísticos, parques industriais e edifícios corporativos, quando negociados por grandes players, passam por minuciosos processos de Due Diligence, verificando possíveis entraves e/ou problemas em diversas esferas. Grandes escritórios de advocacia especializados são contratados para a auditoria e ao final geram um parecer acerca do investimento.

Porém investidores de menor porte ou até mesmo proprietários de suas próprias plantas industriais não tem acesso à este tipo de trabalho, devido aos altos custos do mesmo e principalmente pela investigação mais simplificada que estas negociações requerem.

A análise anterior à aquisição passa pelo crivo e experiência do comprador, da assessoria da consultoria imobiliária envolvida na negociação e dos advogados das partes. O resultado, apesar de não ter saldo positivo no cumprimento de todos os itens para ternos um imóvel regularizado, muitas vezes não impede a compra, pois o investimento continua sendo vantajoso.

Por que devo regularizar meus imóveis?

Mas o que devo fazer agora que adquiri um imóvel e preciso regularizar o mesmo? Quais os procedimentos necessários? Qual profissional ou empresa devo procurar para resolver este problema?

Porém, inicialmente vamos entender por que devemos regularizar o imóvel.

Algumas Prefeituras, senão a maioria delas, liberam o Alvará de Funcionamento provisório mesmo se o imóvel não tiver Habite-se.

De qualquer forma é necessário uma análise inicial da atividade a ser desenvolvida no local, feita através de uma consulta prévia, para saber se a mesma é permitida pela Lei de Uso e Ocupação do Município.

A análise prévia das atividades permitidas é bastante importante também para investidores que apostam na locação de imóveis corporativos, industriais e logísticos. Esta porém deve ser realizada antes da compra do imóvel, já que  havendo algum impedimento de desenvolvimento de alguma atividade chave para o negócio, este fato pode inviabilizar a aquisição ou construção do imóvel.

O processo de legalização para obtenção de Alvará de Construção e posterior Habite-se de empreendimentos especulativos é realizado  sem enquadrar dentro de uma atividade específica, deixando em aberto para a posterior ocupação. Porém o locatário ao realizar a consulta prévia percebe se a localização é impeditiva ou não.

Hoje observamos uma crescente oferta de imóveis corporativos, industriais e logísticos e este fato aliado à crise fez com que o locatário ficasse mais exigente. Segundo Darlan Alvarenga e Daniel Silveira, no portal G1, o mercado de escritórios registra vacância recorde e os preços caem para valores de 2010. Muitas empresas aproveitam os descontos para migrar para prédios melhores.

Também no setor logístico/ industrial apesar do mercado apresentar alguns sinais de retomada, observamos uma redução na entrega dos imóveis devido ao aumento da vacância, segundo estudo da Herzog. Aluguéis estão sendo renegociados e também ocorre a mudança para outras opções disponíveis no mercado.

O locatário hoje possui muitas opções para escolha e então, além do preço, entram em negociação as questões documentais e melhorias a serem feitas para instalação do mesmo. Além disso empresas multinacionais ou que tenham que prestar contas a acionistas não vão ocupar um imóvel que esteja irregular.

 

Além de gerar valor para revenda e dos benefícios de estar dentro da legislação, hoje observamos que os imóveis regulares possuem melhor liquidez para locação.

 

Diagnóstico Imobiliário

Para realizar uma análise simplificada de quais são as irregularidades de determinado imóvel precisamos analisar o registro do imóvel, o IPTU e realizar uma vistoria no mesmo. Com estas informações conseguimos consolidar um diagnóstico inicial que poderá apontar diversas situações, entre as mais comuns estão:
  • Edificação irregular concluída sem registro de Habite-se;
  • Invasão de área construída em imóvel vizinho;
  • Área de IPTU divergente da área de Habite-se;
  • Área de Habite-se menor que a área efetivamente construída;
  • Inexistência de instalações mínimas de proteção e combate a incêndio; etc.

Para efetuarmos a regularização de empreendimentos construídos, independente da sua localização, é necessário um diagnóstico prévio do imóvel, para entender onde o mesmo se situa no processo regulatório e o que será necessário, caso a caso.

Em linhas gerais, estes são os passos para proceder com a regularização, lembrando que para a maioria deles é necessário o acompanhamento de profissionais capacitados e habilitados perante os órgãos regulamentadores:

  • Obtenção da informação básica do imóvel junto à Prefeitura;
  • Levantamento Cadastral do imóvel;
  • Levantamento Planialtimétrico;
  • Desenvolvimento do Projeto Arquitetônico Básico;
  • Desenvolvimento do Projeto de Segurança, Prevenção e Combate Contra Incêndio;
  • Desenvolvimento de projetos complementares (se for o caso);
  • Compatibilização dos projetos;
  • Organização da documentação necessária para protocolo;
  • Preenchimento de formulários e planilhas específicas;
  • Verificação de possíveis infrações e cálculo de multas a serem pagas pelo proprietário do imóvel;
  • Protocolo do Projeto Arquitetônico na Prefeitura Municipal;
  • Protocolo do projeto de SPCI;
  • Protocolo dos projetos complementares para aprovação em Secretarias específicas;
  • Acompanhamento do trâmite de aprovação/ regularização junto à Prefeitura, Corpo de Bombeiros e demais órgãos regulamentadores;
  • Aprovação junto ao proprietário das intervenções físicas a serem feitas no local, se for o caso;
  • Vistoria para AVCB;
  • Vistoria para Habite-se;
  • Emissão de Baixa e Habite-se;
  • Obtenção de CND de obra junto à Receita Federal;
  • Averbação do Habite-se na matrícula do imóvel.

Estes passos não citam possíveis legalizações referentes à questões ambientais, de impacto viário, de patrimônio cultural e relativas a proteção de controle de tráfego aéreo, em secretarias, conselhos e órgãos específicos.

Caso o imóvel esteja em terreno com problemas de propriedade, invasão, diferença de limites, diferença de área e parcelamento, são ainda necessários vários passos anteriores aos expostos acima para obter a regularização inicial da área, que poderá ocorrer em processo anterior ou concomitante à regularização da edificação, dependendo do que cita a legislação municipal específica.

O estudo e entendimento da legislação local, do município onde se situa o imóvel, é imprescindível para verificar o impacto das irregularidades  e as ações necessárias para resolvê-las.

Mais uma vez citamos aqui a importância de profissionais capacitados para a realização deste trabalho que exige competências técnicas específicas, experiência na coordenação das diversas disciplinas envolvidas, análise crítica e foco em resultado.

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Impacto no Trânsito de Instalações Logísticas

Um elemento fundamental na logística é a movimentação das cargas, em todos os seus diversos momentos e processos, presente desde a extração e preparação de insumos até o produto final na mão do consumidor e depois na chamada logística reversa e no descarte dos rejeitos e usados.

Essa movimentação ora é interna a instalações industriais e centros de distribuição, ora é externa, compartilhando as vias de trânsito com diversas outras atividades. Dentro das instalações e dos centros de distribuição a movimentação pode ser cuidadosamente operada, com a adoção de metodologias que envolvem o projeto geométrico das áreas de deslocamento das cargas, a utilização de veículos e equipamentos, as formas de armazenamento e sistemáticas de operação que minimizem todo e qualquer conflito.

Fora das instalações, entretanto, o operador logístico se vê num ambiente não controlável, compartilhando forçosamente o espaço de movimentação, ou sistema viário, com outros atores com interesses próprios, muitas vezes contrários ao seu. Automóveis, caminhões, ônibus, motocicletas, bicicletas e pedestres disputam o espaço necessário às suas atividades e aos seus interesses de deslocamento, com óticas próprias e necessidades diferentes. Simultaneamente desejam fluidez, para conseguir chegar rapidamente ao seu destino, acessibilidade, para estacionar, e segurança, de uma forma geral, mas em especial para atravessar as vias de trânsito. Além disso, o operador logístico não tem nenhum controle sobre as características físicas do sistema viário, como largura das vias, raios de curva, formato dos cruzamentos, estado do pavimento, sinalização.

Vê-se então o operador logístico com duas questões básicas que devem ser equacionadas no processo de decisão locacional de seu empreendimento, por meio de estudos adequados e criteriosos, denominados de macro e micro acessibilidades.

Macroacessibilidade é a facilidade de acesso ao empreendimento a partir dos principais eixos viários, considerando as rodovias, vias de ligação regional e avenidas arteriais, em geral com grande capacidade de tráfego e com características físicas que permitem a movimentação de veículos de qualquer porte, como carretas e bitrens. Eventualmente alguns trechos, mesmo com essas características, podem ter a circulação de caminhões proibidas em determinados horários. O estudo locacional do empreendimento deverá considerar essa estrutura viária com suas restrições e potencialidades, buscando otimizar os deslocamentos em função do perfil de sua carga transportada e das principais origem e destinos a serem atendidos.

Entretanto, nem sempre o empreendimento se situa exatamente nas margens desse tipo de vias, sendo necessário o tráfego da carga por vias de características viárias mais acanhadas e com maior volume de pedestres, com problemas de segurança mais localizados. O acréscimo de tráfego gerado pelo empreendimento logístico não apenas tem de ser suportado por esse sistema, como não pode causar nele impacto que reduza a qualidade de vida de quem o compartilhe ou esteja em sua área de influência. A regra da gota d’água no copo se mostra verdadeira: mesmo que o acréscimo de tráfego individual seja pequeno e a redução da qualidade pouco significativa, talvez mesmo aceitável, a superposição do tráfego de vários empreendimentos pode tornar a situação insuportável, não apenas para a área de influência, mas principalmente para o empreendimento em si, criando dificuldades operacionais que podem inviabilizar o seu funcionamento.

Microacessibilidade é a forma de acesso à área interna do empreendimento, compreendendo as entradas, portarias, portões, cancelas e controles. O processo de recebimento de veículos nos empreendimentos logísticos, com todas as necessidades de controle, hoje bem mais facilitadas pelo uso intensivo da informática embarcada, mas ainda dependente de relativa burocracia, não pode provocar nenhum tipo de impacto externo ao empreendimento, seja nas pistas de rolamento, seja nas calçadas. O dimensionamento dos acessos, dos raios de curva, das rampas e principalmente das áreas de espera dos veículos deve ser criterioso, possibilitando que os veículos saiam rapidamente das vias públicas e entrem em área controlada pelo operador logístico. Novamente não existe a regra popular de que é um instante só, por que ela chama a nossa conhecida regra da gota d’água e os impactos se potencializam.

A legislação federal, em muitas instâncias, se refere a essas questões como impactos dos polos geradores de tráfego, sendo que as prefeituras municipais, em níveis diferentes de abordagem, obrigam os empreendedores a realizar estudos desses impactos e a propor e executar medidas mitigadoras dos mesmos, tais como seleção rigorosa dos itinerários de entrada e saída das cargas até a sua absorção pelo sistema viário principal, restrições de horários, melhorias no sistema viário adjacente, implantação de semáforos etc. Alguns empreendedores acreditam que essas medidas deveriam, quando implicam em custos, serem de responsabilidade apenas do Poder Público, e reagem negativamente frente a elas. É verdade que a implantação de empreendimentos logísticos é um fator preponderante para a movimentação da economia, gerando emprego e renda não apenas no próprio negócio como em toda a cadeia produtiva. Também é fato que a carga tributária é altíssima em nosso país e fato maior ainda é que os recursos dela oriundos são, em geral, mal aplicados.

Por outro lado, o processo de parceria entre empresas e governos pode e deve resultar em melhorias tanto para as empresas quanto para a população. A participação organizada das empresas na discussão com os governos sobre a alocação de recursos públicos é fundamental para atingir esses resultados, mas é preciso mais. É preciso compreender que nem sempre as prioridades de alocação de recursos governamentais são dirigidas para o equacionamento de questões pontuais geradas pelo impacto individual de uma empresa ou de um grupo de empresas, sendo, então, fundamental que o empreendedor assuma a mitigação desse impacto. Para tal, torna-se absolutamente necessário que a determinação dos impactos e das medidas mitigadoras seja baseada em estudo técnico abrangente e completo, elaborado por empresa de consultoria suficientemente capacitada. O investimento do empreendedor em bons estudos significará, com certeza, na adoção das medidas que produzam, ao menor custo, os melhores efeitos.

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9 Soluções simples utilizadas na armazenagem de produtos

Compreender os tipos de prateleiras e sistemas de armazenagem disponíveis e como eles funcionam, vai ajudar você a escolher a solução perfeita adequada à sua necessidade! O tipo de produto, requisitos de utilização e equipamentos de manuseio também influenciarão no melhor projeto. Cada tipo de sistema é otimizável com base em suas necessidades.

O primeiro que entra é o primeiro que sai (FIFO), ou o último que entra é o primeiro que sai (LIFO) e baixo, médio ou alto giro dos produtos em estoque serão preponderantes para determinar a melhor escolha.

Separamos os principais tipos utilizados no mercado e qual a sua funcionalidade de modo a ajuda-lo na escolha do melhor modelo para o seu negócio:

Porta Palete Estático – Convencional

Porta Palete Estático – Convencional

  • Para baixa e média rotatividade;
  • Requer disponibilidade de espaço;
  • Alta quantidade de carga e descarga;
  • Exigência de corredores;
  • Menor capacidade, mas, com o menor custo;
  • FIFO.

Sistema dinâmico: Aumento de capacidade em até 60%

  • Sistema dinâmico- Aumento de capacidade em até 60%Excelente para alta movimentação de paletes;
  • Opera com quase todos os tipos de empilhadeiras;
  • Movimentação sem exigência de energia elétrica;
  • ECOLÓGICO – Livre de Carbono.

Sistema Drive-in / Drive-Thru

  •  Sistema-Drive-in-Drive-ThruArmazenagem para altos volumes;
  • Boa escolha para baixa quantidade de SKU’s e alta atividade;
  • Operacional para diversos tipos de empilhadeiras;
  • LIFO.

Porta Palete de Dupla Profundidade

  • Porta Palete de Dupla Profundidade-Recomendado para baixa e média rotatividade;
  • Requer paleteira com garfo telescópico de dupla profundidade;
  • Armazenagem de alta densidade;
  • LIFO.

Cantilever

  • Cantilever-Ideal para produtos longos;
  • Alturas e larguras ajustáveis;
  • Armazenagem possível em um ou ambos os lados;
  • Perfeito para materiais de construção, materiais laminados e etc.

Estanterias móveis

  • Estanterias móveis-Estanterias deslizantes sobre trilhos;
  • Economia de espaço e apenas um corredor necessário;
  • Grande capacidade de armazenamento.

Flow-rack

  • Flow-rackSistema de rodízios – menor tempo de picking e de reposição de itens;
  • Perfeito para linhas de separação de pedidos;
  • Operado em conjunto com sistemas de paletização;
  • FIFO.

Push Back

  • Push BackIdeal para alta movimentação dos paletes;
  • Opera com quase todos os tipos de empilhadeiras;
  • Carregamento e descarregamento frontal – LIFO;
  • Até 10 paletes de profundidade.

Armazenagem Automática

  • Armazenagem automáticaControle Computadorizado;
  • Produto vem até você;
  • Ergonômico;
  • Melhora a capacidade em aproximadamente 60%.

Lembre-se:

Disponha de um consultor para que possa analisar e dimensionar suas necessidades de acordo com cada solução.

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Regularização de empreendimentos logísticos – porque devo iniciar já?

2017 começou e o mercado já demonstra uma retomada, ainda tímida, mas a longo prazo otimista.

Incorporadoras estão planejando o lançamento de novos empreendimentos e investidores estão de olhos bem abertos para o mercado imobiliário de condomínios logísticos, que após uma desaceleração, promete voltar a oferecer excelentes oportunidades de negócios.

Sabemos que lançamentos imobiliários requerem um trabalho de planejamento anterior que demanda algum tempo, principalmente quando se trata de empreendimentos de alto impacto como grandes condomínios logísticos, centros de distribuição, galpões e complexos  industriais.

Este tempo inclui todos os itens relativos ao projeto e também à legalização junto aos órgãos regulamentadores, como:

  • Consulta de viabilidade da atividade a ser desenvolvida no imóvel junto à prefeitura local (zoneamento, lei de uso e ocupação);
  • Desenvolvimento do Masterplan do empreendimento, com a entrega de uma implantação inicial contendo todos os itens para visualização completa da proposta, assim como atendimento às legislações pertinentes e quadro de áreas (Leia mais em: https://www.arquiteturaparalogistica.com.br/2016/06/masterplan);
  • Análise de viabilidade financeira, do investimento inicial ao retorno, com dados de break-even e valores de comercialização;
  • Análise prévia do Masterplan junto aos órgãos regulamentadores para entender os passos para legalização (que variam conforme a localização do imóvel e os processos locais);
  • Elaboração de cronograma de projetos e legalização, compondo o estudo de viabilidade comercial (alguns processos podem ser tão demorados que requerem ajustes planejados com antecedência);
  • Desenvolvimento do projeto arquitetônico para legalização, a ser protocolado na Prefeitura local;
  • Desenvolvimento de todos os projetos complementares e relatórios exigidos, que farão parte do processo de regularização;
  • Acompanhamento do processo de legalização até a emissão do alvará e demais licenças necessárias, com reuniões periódicas nos órgãos e atualização do cronograma para verificar possíveis impactos na viabilidade.

O tempo para estas etapas é bastante variável, e toda empresa deveria fazer uma consulta prévia, com profissional qualificado, para ter um planejamento mais preciso.

Como atuo com desenvolvimento imobiliário há muitos anos e possuo conhecimento em gestão de projetos, já tentei criar um check-list com itens pré-definidos para a legalização de um empreendimento, porém nunca consegui chegar nos passos para serem cumpridos de forma global, abrangendo qualquer imóvel em qualquer região do país.

Os processos de legalização variam de cidade para cidade, o que demanda do profissional a frente destes um conhecimento anterior das possíveis etapas, para questionar nas prefeituras locais e desenvolver um cronograma de atividades. Em algumas cidades o processo de legalização é tão confuso que os próprios órgãos, dentro de uma mesma prefeitura, não conversam entre si.

Muitas vezes as solicitações exigidas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano entram em contradição com os itens definidos para o processo de Licenciamento Ambiental; as exigências do Departamento de Trânsito não levam em consideração as exigências das Concessionárias de Rodovias, exigindo habilidade e conhecimento técnico suficientes para antever estas questões e já sair em busca das soluções.

O ano de 2017 começa com nova gestão nas prefeituras e este fator deve ser considerado pelas empresas interessadas em aprovar seus empreendimentos. Apesar de ser um momento onde estão acontecendo muitas mudanças de cargos e novos profissionais estão sendo nomeados para assumir a gerência de secretarias e departamentos, é também o momento onde os processos estão sendo discutidos e redefinidos. Quanto antes soubermos das mudanças, positivas ou negativas, melhor.

Todo processo de legalização, por mais simplificado que seja, demanda tempo. Os incorporadores e/ou proprietários devem, portanto, protocolar todos os documentos e projetos necessários considerando um prazo mínimo para realização de um trabalho profissional e ético, tanto dos projetistas quanto dos servidores públicos.

Muitas empresas se perdem em planejamentos de obra, orçamentos, projetos e esquecem de contabilizar o tempo da legalização. Não é um passe de mágica e não pode ser conduzida por qualquer pessoa. Exige conhecimento técnico do empreendimento em questão, para que o responsável e representante da empresa consiga discutir com o arquiteto ou o engenheiro da prefeitura de igual para igual, defendendo o projeto e atendendo a legislação.

Quando o único objetivo do condutor do processo é o alvará e/ou a licença em mãos o mais breve possível, podem acontecer algumas situações indesejáveis como: mudanças de projeto que  impactam na liberação do habite-se, exigências de medidas compensatórias não estudadas com antecedência, acordos verbais que depois transformam-se em termos de ajuste de conduta envolvendo grandes somas de dinheiro.

Em uma ocasião me deparei com um projeto aprovado com áreas errada, maior que a área real, onde a empresa proprietária pagou todas as taxas proporcionalmente, um valor bem acima do devido.

Em outra oportunidade atendi a solicitação de um investidor que precisava saber se o imóvel que ele estava interessado em investir estava realmente legalizado, para não haver nenhuma surpresa após o fechamento do negócio. Como as licenças e regulamentações variam de prefeitura para prefeitura, é difícil saber se um imóvel está ok, mesmo com o habite-se em mãos.

Nesta situação específica foi realizado um trabalho de diagnóstico de imóveis, que retrata a real situação do mesmo perante os órgãos regulamentadores, aspectos que nem o registro no cartório e nem os documentos de alvará e licença analisados isoladamente conseguem assegurar.

A maioria das prefeituras exigem muito mais que um projeto arquitetônico para liberação do alvará de um condomínio logístico ou galpão industrial. Os documentos solicitados pelas Secretarias de Meio Ambiente para emissão de licenciamentos ou pareceres ambientais muitas vezes são pré-requisitos para alvará.

Os relatórios e documentos solicitados demandam estudos multidisciplinares e projetos complementares. As nomenclaturas variam mas os termos mais comuns são:

  • EIV – Estudo de Impacto de vizinhança
  • RIV – Relatório de Impacto de vizinhança
  • RIU – Relatório de Impacto Urbano
  • RIC – Relatório de Impacto na Circulação
  • RAS – Re
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