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Quando se fala em sistema de cobertura zipada,  a estanqueidade é a principal vantagem. No entanto, o sistema apresenta vantagens adicionais como a utilização de uma cobertura com baixa declividade. Neste caso, a otimização do espaço do galpão é seu principal ganho. Este ganho pode ser medido pela área cúbica efetiva da edificação. Uma cobertura […]

Finalizamos mais um projeto com sucesso!

Neste empreendimento foram propostos dois galpões para locação, projetados para armazenagem de produtos alimentícios.

Como o investidor trabalha nesta área, conhece as necessidades específicas de um galpão destinado a esta atividade, e sabendo também da demanda do mercado de imóveis com acabamento de alta qualidade, optamos por desenvolver o projeto dentro deste nicho específico.

Foram projetados dois galpões independentes, com entradas e apoios separados, cada um em um terreno com matrículas distintas, fator que facilita a negociação no caso de venda futura.

O foco para o projeto, devido às áreas possíveis em cada uma das unidades, foi para monousuários, mas a modulação permite a divisão em até 3 locatários.

 

Realizamos o estudo Masterplan para ampliação de um CD de uma grande rede de Supermercados do Rio de Janeiro.

O estudo de viabilidade técnica e legal antecedeu o desenvolvimento de duas opções, apresentadas ao cliente.

Após esta etapa visitamos o empreendimento e iniciamos os trabalhos para o desenvolvimento do projeto, na opção escolhida.

Aspetos técnicos executivos foram discutidos junto com a equipe de engenharia e o fluxo de operação, especificação de equipamentos e estruturas de armazenagem com a equipe de logística.

O projeto de um centro de distribuição possui características únicas que necessitam conhecimento prévio do tema para atender satisfatoriamente às demandas do cliente, garantindo qualidade e economia.

Será que um galpão novo é realmente eficiente?

Quando recebi o convite da arquiteta Lorena Toledo, especialista em projetos de galpões industriais, para escrever um artigo no Blog http://www.arquiteturaparalogistica.com.br/, além de envaidecido pela lembrança, fiquei um pouco receoso sobre qual tema deveria escolher, uma vez que estaria opinando para alguém de reconhecida expertise no seguimento de galpões logísticos e industriais. Depois de algumas análises, achei que a eficiência seria algo interessante de ser comentado.

A questão sobre a eficiência nos galpões é de fato importante, mas requer algumas ponderações. Um empreendimento com altura de 12 metros, piso polido com resistência a partir de 05 toneladas por metro quadrado, pátio para carretas, certificação Leed é eficiente?

Minha resposta: “Depende”.  Mas como? As pessoas podem questionar: Um galpão destes é moderno em relação aos galpões de altura de 6 metros, com poucas docas e pátio, etc.

A eficiência, muita vezes, está ligada ao suprimento das necessidades das organizações.  O fato é que um galpão mais antigo, pode sim atender as expectativas do cliente em determinado momento.  Ponto!

Sublinhei a palavra cliente, mas por quê?

Em determinados momentos, optamos mais pelo produto do que pelo cliente. Valorizamos o empreendimento, por sua modernidade e por vezes, não ouvimos a voz do ocupante.

Por vezes, um galpão logístico moderno, com todas as tecnologias utilizadas, como altura, resistência do piso, docas com niveladores, estrutura de portaria e segurança, pode não ser tão eficiente para seus ocupantes. Por que isso ocorre?

Quando do desenvolvimento de determinados empreendimentos logísticos, em algumas situações, muitos investidores constroem imóveis industriais com a taxa de armazenamento em relação a construção com coeficiente abaixo de 80%.

Em busca de equilíbrio financeiro fazem a opção de aumentar as áreas administrativas (escritórios, mezaninos etc) em detrimento da área de armazenagem ou fabril. Há imóveis com relação de eficiência de 65%.

Ruim para os dois, para o locatário que paga por uma área ociosa e agora para os investidores, que estão tento dificuldades na ocupação destes empreendimentos.

Em época de crescimento econômico, onde havia falta de imóveis industriais, estas situações eram irrelevantes ou talvez não tão analisadas, ocorre que a situação mudou…

Fica o conselho: No desenvolvimento, ouçam seus players, conversem com seus futuros ocupantes, pois a eficiência está no atendimento pleno de seu cliente.

 

 

Os galpões logísticos que observamos hoje em vários empreendimentos, sejam em implantações isoladas ou dentro de condomínios logísticos, sofreram mudanças significativas desde o início da explosão do mercado logístico no Brasil.

Como profissionais atuantes na área há mais de quinze anos, acompanhamos estas mudanças de perto e vamos aqui discorrer sobre algumas delas, importantes para o entendimento do que chamamos hoje de galpão alto padrão, ou classe A.

Estrutura e Cobertura

A execução de obras rápidas sempre estiveram atreladas aos empreendimentos logísticos e o pré-moldado de concreto sempre foi usado para reduzir o tempo e a mão de obra na edificação, pois esse modo de construção é um processo construtivo rápido e de pouco desperdício.

Observamos que algumas edificações hoje com até 10 anos de uso foram projetadas e construídas em  estrutura 100% pré-moldada de concreto, os pilares e toda a estrutura de cobertura, incluindo as telhas.

Já neste ponto destacamos uma significativa mudança construtiva pois o uso de estrutura mista já se tornou padrão nos galpões classe A. A substituição da cobertura toda em concreto por estrutura metálica com telhas metálicas foi promovida devido a fatores técnicos e econômico-financeiros.

A estanqueidade das telhas metálicas zipadas oferece uma obra com menor risco de patologias. Amplamente recomendadas para uso em grandes áreas, o sistema garante uma estrutura contínua e sem emendas ou parafusos aparentes e a fabricação e montagem das telhas são realizadas na própria obra, no local de instalação.

Na equalização de preços dos sistemas construtivos também observamos que  a solução mista é a mais vantajosa. Além do custo de toda a estrutura de cobertura metálica, a solução técnica demanda menos carga para ao pilares e fundação, o que acarreta um ganho em todo o sistema estrutural.

Muitas construtoras hoje estão produzindo o pré-moldado dentro do canteiro de obras. Tanto os pré-fabricados de concreto, produzidos industrialmente, quanto os pré-moldados in loco são igualmente versáteis e também agilizam o processo de construção. Ambos devem atender padrões e especificações técnicas, mas da mesma forma proporcionam prazos reduzidos e qualidade na obra.

Fechamentos

Os fechamentos laterais dificilmente eram viabilizados em painéis pré-moldados de concreto, sendo até hoje os fechamentos em telha metálica os mais usados.

Amplamente utilizado na América do Norte, o sistema construtivo Tilt-up ainda é não é muito empregado no Brasil. Neste sistema as paredes ou fechamentos são pré-moldados in loco a partir de uma base de concreto sobre um piso industrial e depois de atingir a resistência necessária os painéis tilt-up são alçados até sua posição e escorados.

O fechamento é a própria estrutura e o sistema possui inúmeras vantagens, proporcionando racionalização e agilidade. Porém a engenharia brasileira ainda não adota o sistema em todo seu potencial e hoje apenas algumas construtoras brasileiras utilizam o mesmo.

Observamos que os galpões possuem soluções diferentes para a alvenaria de proteção mecânica, com altura variando de 2 a 3 m, já que o fechamento superior é todo feito em telha metálica.  Alvenaria de bloco de concreto ou painéis de concreto com altura de 1 m fazem a composição com venezianas de concreto ou metálicas, necessárias para a eficiência do sistema de ventilação natural.

Segurança Contra Incêndio

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Devido ao aumento do número de incêndios em galpões e a consequente necessidade de aumentar a proteção de mercadorias, evitando desperdícios, e principalmente a segurança dos usuários destas edificações, as normas tem sido amplamente discutidas e se tornados cada vez mais rigorosas.

As últimas revisões das Normas de Segurança Contra Incêndio tornaram praticamente inviáveis a execução de compartimentações nos galpões, como artifício de segurança para evitar o uso de sprinklers. Em condomínios logísticos especulativos é requerida compartimentação a partir de 2.000 m2 para galpões modulares localizados em São Paulo. Já no estado do Rio de Janeiro é premissa o uso dos chuveiros automáticos a partir da classificação das edificações. Em Minas Gerais temos ainda a possibilidade de realizar compartimentações em módulos maiores, dependendo do tipo de material a ser armazenado, mas com a revisão de 2015 exigindo o uso de controladores de fumaça o sprinkler passou a ser considerado como alternativa viável.

Apesar do alto custo de implantação de sistemas de segurança eficientes, observamos que as seguradoras estão cada vez mais exigentes e em benefício dos próprios investidores estão demandando aplicação de uma engenharia de alta qualidade técnica neste quesito.

Os locatários de galpões que antes não eram tão exigentes por falta de conhecimentos técnicos ou oferta de galpões reduzida, hoje fazem solicitações que são decisivas no fechamento do negócio. Condomínios logísticos estão tendo que se adequar e oferecer a instalação de sprinklers nos galpões. Já na construção de um galpão novo para uso próprio ou no briefing para um BTS (built to suit) os chuveiros automáticos estão incluídos no memorial descritivo.

Sustentabilidade

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As construções sustentáveis são uma tendência mundial e observamos uma crescente preocupação das empresas de empreendimentos logísticos em empregar práticas para tornar os galpões ambientalmente corretos.

Algumas soluções já eram empregadas e hoje ganharam mais recursos tecnológicos e opções para sua implantação, como:

  • Tratamento de efluentes;
  • Utilização de luz natural através de aberturas zenitais com lentes e/ou telhas translúcidas;
  • Uso de  ventilação natural através de sistema tipo Robert’s na cobertura e venezianas nas laterais;
  • Uso de área verde com exploração do paisagismo, proporcionando conforto térmico e humanizando os empreendimentos.

A construção civil tem papel fundamental na redução de impactos sobre o meio ambiente, de forma a reverter o quadro de degradação ambiental, pois é o segmento que mais consome matérias-primas e recursos naturais no planeta.  A quantidade de resíduos deixados por construções tornou-se um dos centros de discussões da sustentabilidade e embora as obras de galpões sejam limpas e rápidas, temos hoje alternativas para torná-las ainda mais eficientes e ambientalmente corretas.

Notamos uma mudança nas questões relativas à sustentabilidade para gerar qualidade no produto final e hoje temos visto o emprego de soluções como as apresentadas abaixo:

  • Reuso de águas pluviais, para limpeza das áreas comuns e manutenção dos jardins;
  • Aquecimento solar;
  • Coleta seletiva de lixo;
  • Equipamentos para redução de consumo de energia;
  • Equipamentos para redução do uso de água, como torneiras com fechamento automático temporizado e válculas de descarga duo;
  • Medição individual de água e energia no caso de galpões modulares;

Com o crescente aumento da demanda por condomínios logísticos e industriais, o mercado da construção civil sustentável também alcança vôos maiores. Muitos condomínios estão investimento em certificações para atender os investidores e os locatários. O certificado LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é considerado o mais alto título nas avaliações socioambientais de empreendimentos operados para maior sustentabilidade e redução de impactos ao meio ambiente,  que reforça a necessidade do setor de construção de se adequar e trabalhar dentro de seus parâmetros.

Enfim

Observamos que os galpões logísticos sofreram uma mudança técnica para melhor e para se adequar ao que o mercado solicita. O surgimento de várias incorporadoras interessadas em investir em condomínios logísticos colaborou muito para este avanço tecnológico e de qualidade de obra, a concorrência mostrou a necessidade de agregar valor ao empreendimento e os locatários passaram a exigir isso.

Os profissionais que se capacitaram e acompanharam todo este processo tem muito a agregar no desenvolvimento dos projetos de galpões e condomínios logísticos, colaborando para a aplicação de uma arquitetura e engenharia especializadas e visando o retorno do investimento, seja atendendo o que o locatário procura ou o briefing que o cliente necessita.