O Plano Diretor de Contagem foi alterado através da Lei Complementar 248/18 e passou a vigorar a partir da data de sua publicação, em 11 de janeiro de 2018.

Conforme o Estatuto das Cidades, todo Plano Diretor deve ser revisado a cada 10 anos e o de Contagem datava de 2006, estando portanto desatualizado.

São objetivos do Plano Diretor:

I – criar condições para a dinamização econômica e a ampliação das funções urbanas do Município, buscando a geração de trabalho e renda e o reforço de sua identidade;

II – compatibilizar a expansão urbana com a proteção dos recursos hídricos, em especial os mananciais de Vargem das Flores e da Pampulha;

III – controlar a ocupação do solo para adequar o adensamento da cidade às condições do meio físico e à infraestrutura urbana, proteger as áreas e edificações de interesse ambiental, histórico e cultural, impedir e corrigir situações de risco e promover maior conforto e qualidade do espaço urbano;

IV – estimular a multiplicidade e a diversificação de usos, visando a facilitar a instalação de atividades econômicas e serviços, a fim de constituir-se um espaço urbano mais rico em possibilidades de apropriação e contribuir para a redução das necessidades de deslocamentos diários

da população;

V – promover a rearticulação física do espaço municipal pela complementação e requalificação da rede de centros urbanos e do sistema viário e de transporte;

VI – ampliar os espaços públicos destinados ao lazer, ao convívio e às diversas formas de manifestação da população;

VII – possibilitar o acesso das populações de baixa renda à moradia digna;

VIII – promover a apropriação coletiva dos benefícios gerados pelos investimentos públicos e pela legislação urbanística;

IX – incentivar a participação da população na gestão da cidade;

X – contribuir para o equacionamento de questões de interesse comum com os municípios vizinhos, em articulação com o planejamento metropolitano.

(artigo 5º – LC 248/18)

Portanto é de interesse de cada cidadão, que é afetado diretamente pelo que dita este plano no seu dia-a-dia usufruindo dos espaços da cidade e transitando por ela e também dos empreendedores, empresários e investidores, interessados em se instalar na cidade ou que já estejam nela.

Podemos citar aqui vários itens que afetam positivamente ou negativamente a nossa vida na cidade:

  • O trânsito;
  • A localização de centros comerciais;
  • Localização de indústrias;
  • Uso predominante residencial alterado para comercial;
  • Áreas rurais com nova vocação urbana;
  • Praças, parques;
  • Etc.

O motivo das mudanças, para pior ou para melhor, vem do planejamento oriundo do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município.

O Plano Diretor deve evoluir junto com as necessidades demandadas pela cidade, mas levando em conta o meio ambiente e a preservação de construções históricas. Deve atender um planejamento global e por esse motivo, a cada revisão, é alvo de elogios ou também de muitas críticas.

Contagem

Contagem é uma cidade em franco crescimento, parte da região metropolitana de Belo Horizonte – Grande BH – é a terceira maior cidade do Estado de Minas Gerais.

Nascida da necessidade de concentrar a atividade industrial mineira, sedia importantes industrias e hoje é também uma cidade de extrema importância para a logística.

A cidade possui algumas características que favorecem estas atividades, como:

  • Localização estratégica;
  • Acesso às principais rodovias do país: Rodovia BR-381 (Fernão Dias – acesso a São Paulo), BR-262 (acesso a Vitória e Triângulo Mineiro) e a BR-040 (acesso a Brasília e Rio de Janeiro).
  • Central de Abastecimento de Minas Gerais – CEASA;
  • Serviços e equipamentos públicos.
Perímetro Urbano

Conforme cita o novo Plano Diretor, hoje Contagem possui seu perímetro urbano coincidindo com os limites da cidade. Este fato significa que a “zona rural” ainda existente passa a ser classificada como ZEU3 – Zona de Expansão Urbana 3.

Para justificar esta alteração foi concluído que nestas áreas são encontradas poucas agriculturas de subsistência e nenhuma de expressão econômica, o que permite concluir que a alteração do macrozoneamento não deverá afetar a vida dos moradores das áreas em questão.

Macrozoneamento e Parâmetros Urbanísticos

O novo Plano Diretor não alterou a classificação do macrozoneamento, mas deslocou algumas manchas, mudando os parâmetros das áreas afetadas, como podemos observar na figura abaixo.

Além da inclusão da área rural dentro do perímetro urbano, tivemos alteração no zoneamento ZUI, onde se encontram a maioria dos empreendimentos de grande porte logísticos e industriais. O ZUI2, antes classificado em 2a e 2b foi unificado e os parâmetros deste foi o único que sofreu alteração no coeficiente pois o ZUI2b permitia um Coeficiente de Aproveitamento Máximo de 4 e agora, com o ZUI2 o máximo é 2.

Alterações destacadas:

  1. Área identificada como ZOR1 passou a ser classificada como ZAD1;
  2. Área identificada como ZAD1 passou a ser classificada como ZAD2;
  3. Área identificada como ZEU2 passou a ser classificada como ZOR2;
  4. Área identificada como ZEU3 passou a ser classificada como ZEU1, além disso a LMG808 antes inserida dentro da Zona Rural agora passa a fazer parte do perímetro urbano com classificação ZUI2;
  5. Área identificada como ZEU3 passou a ser classificada como ZEU1, além disso trecho da BR040 neste local para a ter classificação ZUI2;
  6. Avenida Wilson Tavares Ribeiro, Rua Contendas e Rua Chopin passam a ser classificadas como ZUI2 (antes eram ZEU1 e ZEU2);
  7. As vias Manoel Jacinto Coelho Júnior e Vereador Joaquim Costa passam a ser classificadas como ZUI2;
  8. Trecho da Via expressa de Contagem e Helena de Vasconcelos, antes ZUI2b, passam a ser classificadas como ZOR3.
ADEs

Outra alteração significativa foi a introdução de uma nova área de diretrizes especiais, a ADE, descrita como Área de Desenvolvimento Econômico e Sustentável.

Assim como as demais áreas especiais possui parâmetros urbanísticos próprios, diferenciados, que se sobrepõem aos parâmetros do zoneamento.

São 3 fatores principais que nortearão a análise para ocupação nestas áreas:

  • Uso adequado dos recursos hídricos;
  •  Não ocupação das áreas de risco e
  • Proteção das unidades de conservação.

Para a instalação nestas áreas também será solicitado a implantação de infraestrutura adequada, acessibilidade, equipamentos comunitários e solução de esgotamento sanitário com garantia de tratamentos dos efluentes.

Abaixo mapa com os limites definidos inicialmente para as ADEs nas áreas onde hoje se concentram alguns empreendimentos logísticos/ industriais, abrangendo vias Manoel Jacinto Coelho Júnior e Vereador Joaquim Costa e atrás do Ceasa, Avenida Severino Ballesteros.

Empreendimentos de Impacto

A definição de empreendimento de impacto não foi alterada por esta revisão do Plano Diretor, mantendo a classificação através da lei de uso e ocupação do solo vigente LC 082/ 2010.

Porém foram destacadas todas as medidas necessárias na apresentação do Relatório de Impacto Urbano – RIU – necessário para qualquer empreendimento classificado como de impacto. São elas:

I – medidas mitigadoras: visam a redução ou eliminação dos impactos negativos do empreendimento;

II – medidas potencializadoras: visam a maximização dos impactos positivos do empreendimento;

III – medidas compensatórias: visam a compensação dos impactos negativos do empreendimento que não possam ser eliminados.

(artigo 42º – LC 248/18)

As medidas compensatórias não eram claramente solicitadas anteriormente, mas cabe ressaltar que em alguns casos já acontecia o uso das mesmas para compensar impactos impossíveis de serem mitigados, dependendo do tipo de empreendimento.

Sistema Viário

No capítulo sobre Diretrizes de Intervenção Pública na Estrutura Urbana destacam-se as obras prioritárias para complementação do sistema viário. Destaco abaixo aquelas que afetam diretamente as possíveis áreas destinadas a receber empreendimentos industriais e logísticos, considerados de impacto:

  • a melhoria da articulação da Av. Wilson Tavares com seu entorno e de sua interseção com a rodovia BR-040;
  • a melhoria da ligação do Jardim Riacho das Pedras com o restante do Município e com os acessos a Belo Horizonte e Ibirité;
  • a melhoria do trecho da Av. Helena Vasconcelos Costa desde sua interseção com a Via Expressa de Contagem até sua ligação com Av. Severino Balesteros, incluindo interseção com a rodovia BR-040;
  • a melhoria da ligação da Sede com a região da Ressaca: Via Vereador Joaquim Costa (VM-5) /Av. das Américas até a Av. Severino Balesteros;

Conforme cita o artigo 59 mais adiante, faz parte do planejamento:

III – prever a implantação de ciclovias:

V – definir plano viário específico para as regiões da Ressaca, Nacional e Sede/Via Vereador Joaquim Costa (VM-5), considerando a tendência de instalação predominante de atividades de grande porte e causadoras de impacto viário significativo.

Em relação às ciclovias não se pode negar que devemos cada vez mais favorecer este tipo de transporte como forma de desafogar o trânsito além de colaborar com o meio ambiente. Os empreendimentos de impacto deverão contemplar bicicletário em sua estrutura interna, por exigência ou por premissa, como já vem acontecendo em alguns casos.

Em relação às melhorias viárias elencadas fica o questionamento de como será feito este investimento, já que irá colaborar efetivamente com os empreendimentos situados ou a se instalar nestas regiões.

Outorga Onerosa

Ouro ponto de destaque é o referente à Outorga Onerosa do Direito de Construir. O valor da contrapartida para imóveis localizados em ZAD ou uso convivente ZUI aumentou significativamente pois antes tínhamos a multiplicação por 0,1, que funcionava como um fator de redução. Este número não aparece mais na nova fórmula, ficando a mesma para todas as áreas incluídas no macrozoneamento do município.

A nova fórmula, se dará conforme abaixo:

CT = (CABatual – CABanterior) x AT x V, na qual:

I – CT corresponde ao valor da contrapartida do beneficiário;

II – CABatual corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno definido conforme as normas vigentes;

III – CABanterior corresponde ao Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno definido conforme as normas imediatamente anteriores à legislação vigente;

IV – AT corresponde à área do terreno;

V – V corresponde ao valor venal do metro quadrado do terreno constante da planta de valores imobiliários utilizada para cálculo do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI).

(artigo 71º – LC 248/18)

Desenvolvimento Econômico

O artigo 99 cita diretrizes estabelecidas para que o Poder Executivo possa propiciar o desenvolvimento econômico e entre estas, destaco a seguinte:

VI – promover requalificação e revitalização urbana dos distritos e coibir a especulação imobiliária em áreas industriais subutilizadas, mediante a aplicação dos instrumentos urbanísticos pertinentes;

Porém nem este capítulo, nem esta alínea específica são novidades no Plano Diretor.

Enfim, o Plano Diretor conseguiu atender algumas demandas da cidade que precisavam de atenção, teve poucas alterações nas classificações de zoneamento e praticamente nenhuma alteração nos parâmetros urbanísticos. A outorga vai ter um custo significativamente mais alto, projetos viários prioritários vão colaborar com o desenvolvimento ordenado da cidade e a inclusão das ADEs traz uma maior controle na aprovação de empreendimentos nestas áreas.

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Arquiteta e Urbanista formada pela UFMG, Especialista em Gestão de Projetos pelo IETEC e MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela FGV. Experiência como coordenadora de projetos e desenvolvimento imobiliários, responsável pela regularização de empreendimentos de impacto. São mais de 18 anos de experiência atuando na elaboração de projetos de galpões e condomínios logísticos, layouts logítsicos, industriais e corporativos .

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