Gestão de Portfólio Imobiliário

Gestão de Portfólio Imobiliário

Um portfólio imobiliário exige uma gestão eficiente para tornar os ativos rentáveis e minimizar os riscos.

 

Ter uma carteira de imóveis exige tempo e esforço para administrar todas as questões inerentes aos mesmos, e essa não é uma tarefa nada fácil. As imobiliárias realizam um trabalho de acompanhamento comercial e rotina administrativa financeira que colabora muito com os proprietários, porém problemas com a documentação do imóvel e necessárias regularizações não são feitas pela maioria delas.

Muitas pessoas vêem na aquisição de imóveis uma ótima forma de investimento. Tratando-se de  imóveis corporativos, comerciais e industriais, pode-se ter uma oportunidade de renda garantida durante vários anos, considerando as possíveis formas de contratos de locação com prazos mais longos.

Imóveis de alto valor como condomínios logísticos, parques industriais e edifícios corporativos, quando negociados por grandes players, passam por minuciosos processos de Due Diligence, verificando possíveis entraves e/ou problemas em diversas esferas. Grandes escritórios de advocacia especializados são contratados para a auditoria e ao final geram um parecer acerca do investimento.

Porém investidores de menor porte ou até mesmo proprietários de suas próprias plantas industriais não tem acesso à este tipo de trabalho, devido aos altos custos do mesmo e principalmente pela investigação mais simplificada que estas negociações requerem.

A análise anterior à aquisição passa pelo crivo e experiência do comprador, da assessoria da consultoria imobiliária envolvida na negociação e dos advogados das partes. O resultado, apesar de não ter saldo positivo no cumprimento de todos os itens para ternos um imóvel regularizado, muitas vezes não impede a compra, pois o investimento continua sendo vantajoso.

Por que devo regularizar meus imóveis?

Mas o que devo fazer agora que adquiri um imóvel e preciso regularizar o mesmo? Quais os procedimentos necessários? Qual profissional ou empresa devo procurar para resolver este problema?

Porém, inicialmente vamos entender por que devemos regularizar o imóvel.

Algumas Prefeituras, senão a maioria delas, liberam o Alvará de Funcionamento provisório mesmo se o imóvel não tiver Habite-se.

De qualquer forma é necessário uma análise inicial da atividade a ser desenvolvida no local, feita através de uma consulta prévia, para saber se a mesma é permitida pela Lei de Uso e Ocupação do Município.

A análise prévia das atividades permitidas é bastante importante também para investidores que apostam na locação de imóveis corporativos, industriais e logísticos. Esta porém deve ser realizada antes da compra do imóvel, já que  havendo algum impedimento de desenvolvimento de alguma atividade chave para o negócio, este fato pode inviabilizar a aquisição ou construção do imóvel.

O processo de legalização para obtenção de Alvará de Construção e posterior Habite-se de empreendimentos especulativos é realizado  sem enquadrar dentro de uma atividade específica, deixando em aberto para a posterior ocupação. Porém o locatário ao realizar a consulta prévia percebe se a localização é impeditiva ou não.

Hoje observamos uma crescente oferta de imóveis corporativos, industriais e logísticos e este fato aliado à crise fez com que o locatário ficasse mais exigente. Segundo Darlan Alvarenga e Daniel Silveira, no portal G1, o mercado de escritórios registra vacância recorde e os preços caem para valores de 2010. Muitas empresas aproveitam os descontos para migrar para prédios melhores.

Também no setor logístico/ industrial apesar do mercado apresentar alguns sinais de retomada, observamos uma redução na entrega dos imóveis devido ao aumento da vacância, segundo estudo da Herzog. Aluguéis estão sendo renegociados e também ocorre a mudança para outras opções disponíveis no mercado.

O locatário hoje possui muitas opções para escolha e então, além do preço, entram em negociação as questões documentais e melhorias a serem feitas para instalação do mesmo. Além disso empresas multinacionais ou que tenham que prestar contas a acionistas não vão ocupar um imóvel que esteja irregular.

 

Além de gerar valor para revenda e dos benefícios de estar dentro da legislação, hoje observamos que os imóveis regulares possuem melhor liquidez para locação.

 

Diagnóstico Imobiliário

Para realizar uma análise simplificada de quais são as irregularidades de determinado imóvel precisamos analisar o registro do imóvel, o IPTU e realizar uma vistoria no mesmo. Com estas informações conseguimos consolidar um diagnóstico inicial que poderá apontar diversas situações, entre as mais comuns estão:
  • Edificação irregular concluída sem registro de Habite-se;
  • Invasão de área construída em imóvel vizinho;
  • Área de IPTU divergente da área de Habite-se;
  • Área de Habite-se menor que a área efetivamente construída;
  • Inexistência de instalações mínimas de proteção e combate a incêndio; etc.

Para efetuarmos a regularização de empreendimentos construídos, independente da sua localização, é necessário um diagnóstico prévio do imóvel, para entender onde o mesmo se situa no processo regulatório e o que será necessário, caso a caso.

Em linhas gerais, estes são os passos para proceder com a regularização, lembrando que para a maioria deles é necessário o acompanhamento de profissionais capacitados e habilitados perante os órgãos regulamentadores:

  • Obtenção da informação básica do imóvel junto à Prefeitura;
  • Levantamento Cadastral do imóvel;
  • Levantamento Planialtimétrico;
  • Desenvolvimento do Projeto Arquitetônico Básico;
  • Desenvolvimento do Projeto de Segurança, Prevenção e Combate Contra Incêndio;
  • Desenvolvimento de projetos complementares (se for o caso);
  • Compatibilização dos projetos;
  • Organização da documentação necessária para protocolo;
  • Preenchimento de formulários e planilhas específicas;
  • Verificação de possíveis infrações e cálculo de multas a serem pagas pelo proprietário do imóvel;
  • Protocolo do Projeto Arquitetônico na Prefeitura Municipal;
  • Protocolo do projeto de SPCI;
  • Protocolo dos projetos complementares para aprovação em Secretarias específicas;
  • Acompanhamento do trâmite de aprovação/ regularização junto à Prefeitura, Corpo de Bombeiros e demais órgãos regulamentadores;
  • Aprovação junto ao proprietário das intervenções físicas a serem feitas no local, se for o caso;
  • Vistoria para AVCB;
  • Vistoria para Habite-se;
  • Emissão de Baixa e Habite-se;
  • Obtenção de CND de obra junto à Receita Federal;
  • Averbação do Habite-se na matrícula do imóvel.

Estes passos não citam possíveis legalizações referentes à questões ambientais, de impacto viário, de patrimônio cultural e relativas a proteção de controle de tráfego aéreo, em secretarias, conselhos e órgãos específicos.

Caso o imóvel esteja em terreno com problemas de propriedade, invasão, diferença de limites, diferença de área e parcelamento, são ainda necessários vários passos anteriores aos expostos acima para obter a regularização inicial da área, que poderá ocorrer em processo anterior ou concomitante à regularização da edificação, dependendo do que cita a legislação municipal específica.

O estudo e entendimento da legislação local, do município onde se situa o imóvel, é imprescindível para verificar o impacto das irregularidades  e as ações necessárias para resolvê-las.

Mais uma vez citamos aqui a importância de profissionais capacitados para a realização deste trabalho que exige competências técnicas específicas, experiência na coordenação das diversas disciplinas envolvidas, análise crítica e foco em resultado.

Lorena Toledo

Arquiteta e Urbanista formada pela UFMG, Especialista em Gestão de Projetos pelo IETEC e MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela FGV. Experiência como coordenadora de projetos e desenvolvimento imobiliários, responsável pela regularização de empreendimentos de impacto. Atuou na elaboração de projetos de galpões e condomínios logísticos, layouts logítsicos, industriais e corporativos . São mais de 15 anos de experiência especializada na área de Arquitetura para Logística.

4 comentários em “Gestão de Portfólio Imobiliário

  1. Bom dia Lorena, parabéns ! Muito bom artigo.
    Concordo com você, os grandes empreendimentos possuem impacto urbanístico, ambiental e uma vida útil complexa, com necessidades de profissionais especializados e capacitados para que seja possível uma gestão eficiente.

    Atenciosamente

    1. Márcio, obrigada por compartilhar sua opinião.

      É realmente muito importante estarmos capacitados e atualizados para oferecer soluções para os empreendimentos de impacto, que exigem uma formação e uma vivência de mercado para saber lidar com as diversas questões que se apresentam.

      Contem comigo!

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