2017 começou e o mercado já demonstra uma retomada, ainda tímida, mas a longo prazo otimista.

Incorporadoras estão planejando o lançamento de novos empreendimentos e investidores estão de olhos bem abertos para o mercado imobiliário de condomínios logísticos, que após uma desaceleração, promete voltar a oferecer excelentes oportunidades de negócios.

Sabemos que lançamentos imobiliários requerem um trabalho de planejamento anterior que demanda algum tempo, principalmente quando se trata de empreendimentos de alto impacto como grandes condomínios logísticos, centros de distribuição, galpões e complexos  industriais.

Este tempo inclui todos os itens relativos ao projeto e também à legalização junto aos órgãos regulamentadores, como:

  • Consulta de viabilidade da atividade a ser desenvolvida no imóvel junto à prefeitura local (zoneamento, lei de uso e ocupação);
  • Desenvolvimento do Masterplan do empreendimento, com a entrega de uma implantação inicial contendo todos os itens para visualização completa da proposta, assim como atendimento às legislações pertinentes e quadro de áreas (Leia mais em: http://www.arquiteturaparalogistica.com.br/2016/06/masterplan);
  • Análise de viabilidade financeira, do investimento inicial ao retorno, com dados de break-even e valores de comercialização;
  • Análise prévia do Masterplan junto aos órgãos regulamentadores para entender os passos para legalização (que variam conforme a localização do imóvel e os processos locais);
  • Elaboração de cronograma de projetos e legalização, compondo o estudo de viabilidade comercial (alguns processos podem ser tão demorados que requerem ajustes planejados com antecedência);
  • Desenvolvimento do projeto arquitetônico para legalização, a ser protocolado na Prefeitura local;
  • Desenvolvimento de todos os projetos complementares e relatórios exigidos, que farão parte do processo de regularização;
  • Acompanhamento do processo de legalização até a emissão do alvará e demais licenças necessárias, com reuniões periódicas nos órgãos e atualização do cronograma para verificar possíveis impactos na viabilidade.

O tempo para estas etapas é bastante variável, e toda empresa deveria fazer uma consulta prévia, com profissional qualificado, para ter um planejamento mais preciso.

Como atuo com desenvolvimento imobiliário há muitos anos e possuo conhecimento em gestão de projetos, já tentei criar um check-list com itens pré-definidos para a legalização de um empreendimento, porém nunca consegui chegar nos passos para serem cumpridos de forma global, abrangendo qualquer imóvel em qualquer região do país.

Os processos de legalização variam de cidade para cidade, o que demanda do profissional a frente destes um conhecimento anterior das possíveis etapas, para questionar nas prefeituras locais e desenvolver um cronograma de atividades. Em algumas cidades o processo de legalização é tão confuso que os próprios órgãos, dentro de uma mesma prefeitura, não conversam entre si.

Muitas vezes as solicitações exigidas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano entram em contradição com os itens definidos para o processo de Licenciamento Ambiental; as exigências do Departamento de Trânsito não levam em consideração as exigências das Concessionárias de Rodovias, exigindo habilidade e conhecimento técnico suficientes para antever estas questões e já sair em busca das soluções.

O ano de 2017 começa com nova gestão nas prefeituras e este fator deve ser considerado pelas empresas interessadas em aprovar seus empreendimentos. Apesar de ser um momento onde estão acontecendo muitas mudanças de cargos e novos profissionais estão sendo nomeados para assumir a gerência de secretarias e departamentos, é também o momento onde os processos estão sendo discutidos e redefinidos. Quanto antes soubermos das mudanças, positivas ou negativas, melhor.

Todo processo de legalização, por mais simplificado que seja, demanda tempo. Os incorporadores e/ou proprietários devem, portanto, protocolar todos os documentos e projetos necessários considerando um prazo mínimo para realização de um trabalho profissional e ético, tanto dos projetistas quanto dos servidores públicos.

Muitas empresas se perdem em planejamentos de obra, orçamentos, projetos e esquecem de contabilizar o tempo da legalização. Não é um passe de mágica e não pode ser conduzida por qualquer pessoa. Exige conhecimento técnico do empreendimento em questão, para que o responsável e representante da empresa consiga discutir com o arquiteto ou o engenheiro da prefeitura de igual para igual, defendendo o projeto e atendendo a legislação.

Quando o único objetivo do condutor do processo é o alvará e/ou a licença em mãos o mais breve possível, podem acontecer algumas situações indesejáveis como: mudanças de projeto que  impactam na liberação do habite-se, exigências de medidas compensatórias não estudadas com antecedência, acordos verbais que depois transformam-se em termos de ajuste de conduta envolvendo grandes somas de dinheiro.

Em uma ocasião me deparei com um projeto aprovado com áreas errada, maior que a área real, onde a empresa proprietária pagou todas as taxas proporcionalmente, um valor bem acima do devido.

Em outra oportunidade atendi a solicitação de um investidor que precisava saber se o imóvel que ele estava interessado em investir estava realmente legalizado, para não haver nenhuma surpresa após o fechamento do negócio. Como as licenças e regulamentações variam de prefeitura para prefeitura, é difícil saber se um imóvel está ok, mesmo com o habite-se em mãos.

Nesta situação específica foi realizado um trabalho de diagnóstico de imóveis, que retrata a real situação do mesmo perante os órgãos regulamentadores, aspectos que nem o registro no cartório e nem os documentos de alvará e licença analisados isoladamente conseguem assegurar.

A maioria das prefeituras exigem muito mais que um projeto arquitetônico para liberação do alvará de um condomínio logístico ou galpão industrial. Os documentos solicitados pelas Secretarias de Meio Ambiente para emissão de licenciamentos ou pareceres ambientais muitas vezes são pré-requisitos para alvará.

Os relatórios e documentos solicitados demandam estudos multidisciplinares e projetos complementares. As nomenclaturas variam mas os termos mais comuns são:

  • EIV – Estudo de Impacto de vizinhança
  • RIV – Relatório de Impacto de vizinhança
  • RIU – Relatório de Impacto Urbano
  • RIC – Relatório de Impacto na Circulação
  • RAS – Re

Será que um galpão novo é realmente eficiente?

Quando recebi o convite da arquiteta Lorena Toledo, especialista em projetos de galpões industriais, para escrever um artigo no Blog http://www.arquiteturaparalogistica.com.br/, além de envaidecido pela lembrança, fiquei um pouco receoso sobre qual tema deveria escolher, uma vez que estaria opinando para alguém de reconhecida expertise no seguimento de galpões logísticos e industriais. Depois de algumas análises, achei que a eficiência seria algo interessante de ser comentado.

A questão sobre a eficiência nos galpões é de fato importante, mas requer algumas ponderações. Um empreendimento com altura de 12 metros, piso polido com resistência a partir de 05 toneladas por metro quadrado, pátio para carretas, certificação Leed é eficiente?

Minha resposta: “Depende”.  Mas como? As pessoas podem questionar: Um galpão destes é moderno em relação aos galpões de altura de 6 metros, com poucas docas e pátio, etc.

A eficiência, muita vezes, está ligada ao suprimento das necessidades das organizações.  O fato é que um galpão mais antigo, pode sim atender as expectativas do cliente em determinado momento.  Ponto!

Sublinhei a palavra cliente, mas por quê?

Em determinados momentos, optamos mais pelo produto do que pelo cliente. Valorizamos o empreendimento, por sua modernidade e por vezes, não ouvimos a voz do ocupante.

Por vezes, um galpão logístico moderno, com todas as tecnologias utilizadas, como altura, resistência do piso, docas com niveladores, estrutura de portaria e segurança, pode não ser tão eficiente para seus ocupantes. Por que isso ocorre?

Quando do desenvolvimento de determinados empreendimentos logísticos, em algumas situações, muitos investidores constroem imóveis industriais com a taxa de armazenamento em relação a construção com coeficiente abaixo de 80%.

Em busca de equilíbrio financeiro fazem a opção de aumentar as áreas administrativas (escritórios, mezaninos etc) em detrimento da área de armazenagem ou fabril. Há imóveis com relação de eficiência de 65%.

Ruim para os dois, para o locatário que paga por uma área ociosa e agora para os investidores, que estão tento dificuldades na ocupação destes empreendimentos.

Em época de crescimento econômico, onde havia falta de imóveis industriais, estas situações eram irrelevantes ou talvez não tão analisadas, ocorre que a situação mudou…

Fica o conselho: No desenvolvimento, ouçam seus players, conversem com seus futuros ocupantes, pois a eficiência está no atendimento pleno de seu cliente.

 

 

Os galpões logísticos que observamos hoje em vários empreendimentos, sejam em implantações isoladas ou dentro de condomínios logísticos, sofreram mudanças significativas desde o início da explosão do mercado logístico no Brasil.

Como profissionais atuantes na área há mais de quinze anos, acompanhamos estas mudanças de perto e vamos aqui discorrer sobre algumas delas, importantes para o entendimento do que chamamos hoje de galpão alto padrão, ou classe A.

Estrutura e Cobertura

A execução de obras rápidas sempre estiveram atreladas aos empreendimentos logísticos e o pré-moldado de concreto sempre foi usado para reduzir o tempo e a mão de obra na edificação, pois esse modo de construção é um processo construtivo rápido e de pouco desperdício.

Observamos que algumas edificações hoje com até 10 anos de uso foram projetadas e construídas em  estrutura 100% pré-moldada de concreto, os pilares e toda a estrutura de cobertura, incluindo as telhas.

Já neste ponto destacamos uma significativa mudança construtiva pois o uso de estrutura mista já se tornou padrão nos galpões classe A. A substituição da cobertura toda em concreto por estrutura metálica com telhas metálicas foi promovida devido a fatores técnicos e econômico-financeiros.

A estanqueidade das telhas metálicas zipadas oferece uma obra com menor risco de patologias. Amplamente recomendadas para uso em grandes áreas, o sistema garante uma estrutura contínua e sem emendas ou parafusos aparentes e a fabricação e montagem das telhas são realizadas na própria obra, no local de instalação.

Na equalização de preços dos sistemas construtivos também observamos que  a solução mista é a mais vantajosa. Além do custo de toda a estrutura de cobertura metálica, a solução técnica demanda menos carga para ao pilares e fundação, o que acarreta um ganho em todo o sistema estrutural.

Muitas construtoras hoje estão produzindo o pré-moldado dentro do canteiro de obras. Tanto os pré-fabricados de concreto, produzidos industrialmente, quanto os pré-moldados in loco são igualmente versáteis e também agilizam o processo de construção. Ambos devem atender padrões e especificações técnicas, mas da mesma forma proporcionam prazos reduzidos e qualidade na obra.

Fechamentos

Os fechamentos laterais dificilmente eram viabilizados em painéis pré-moldados de concreto, sendo até hoje os fechamentos em telha metálica os mais usados.

Amplamente utilizado na América do Norte, o sistema construtivo Tilt-up ainda é não é muito empregado no Brasil. Neste sistema as paredes ou fechamentos são pré-moldados in loco a partir de uma base de concreto sobre um piso industrial e depois de atingir a resistência necessária os painéis tilt-up são alçados até sua posição e escorados.

O fechamento é a própria estrutura e o sistema possui inúmeras vantagens, proporcionando racionalização e agilidade. Porém a engenharia brasileira ainda não adota o sistema em todo seu potencial e hoje apenas algumas construtoras brasileiras utilizam o mesmo.

Observamos que os galpões possuem soluções diferentes para a alvenaria de proteção mecânica, com altura variando de 2 a 3 m, já que o fechamento superior é todo feito em telha metálica.  Alvenaria de bloco de concreto ou painéis de concreto com altura de 1 m fazem a composição com venezianas de concreto ou metálicas, necessárias para a eficiência do sistema de ventilação natural.

Segurança Contra Incêndio

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Devido ao aumento do número de incêndios em galpões e a consequente necessidade de aumentar a proteção de mercadorias, evitando desperdícios, e principalmente a segurança dos usuários destas edificações, as normas tem sido amplamente discutidas e se tornados cada vez mais rigorosas.

As últimas revisões das Normas de Segurança Contra Incêndio tornaram praticamente inviáveis a execução de compartimentações nos galpões, como artifício de segurança para evitar o uso de sprinklers. Em condomínios logísticos especulativos é requerida compartimentação a partir de 2.000 m2 para galpões modulares localizados em São Paulo. Já no estado do Rio de Janeiro é premissa o uso dos chuveiros automáticos a partir da classificação das edificações. Em Minas Gerais temos ainda a possibilidade de realizar compartimentações em módulos maiores, dependendo do tipo de material a ser armazenado, mas com a revisão de 2015 exigindo o uso de controladores de fumaça o sprinkler passou a ser considerado como alternativa viável.

Apesar do alto custo de implantação de sistemas de segurança eficientes, observamos que as seguradoras estão cada vez mais exigentes e em benefício dos próprios investidores estão demandando aplicação de uma engenharia de alta qualidade técnica neste quesito.

Os locatários de galpões que antes não eram tão exigentes por falta de conhecimentos técnicos ou oferta de galpões reduzida, hoje fazem solicitações que são decisivas no fechamento do negócio. Condomínios logísticos estão tendo que se adequar e oferecer a instalação de sprinklers nos galpões. Já na construção de um galpão novo para uso próprio ou no briefing para um BTS (built to suit) os chuveiros automáticos estão incluídos no memorial descritivo.

Sustentabilidade

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As construções sustentáveis são uma tendência mundial e observamos uma crescente preocupação das empresas de empreendimentos logísticos em empregar práticas para tornar os galpões ambientalmente corretos.

Algumas soluções já eram empregadas e hoje ganharam mais recursos tecnológicos e opções para sua implantação, como:

  • Tratamento de efluentes;
  • Utilização de luz natural através de aberturas zenitais com lentes e/ou telhas translúcidas;
  • Uso de  ventilação natural através de sistema tipo Robert’s na cobertura e venezianas nas laterais;
  • Uso de área verde com exploração do paisagismo, proporcionando conforto térmico e humanizando os empreendimentos.

A construção civil tem papel fundamental na redução de impactos sobre o meio ambiente, de forma a reverter o quadro de degradação ambiental, pois é o segmento que mais consome matérias-primas e recursos naturais no planeta.  A quantidade de resíduos deixados por construções tornou-se um dos centros de discussões da sustentabilidade e embora as obras de galpões sejam limpas e rápidas, temos hoje alternativas para torná-las ainda mais eficientes e ambientalmente corretas.

Notamos uma mudança nas questões relativas à sustentabilidade para gerar qualidade no produto final e hoje temos visto o emprego de soluções como as apresentadas abaixo:

  • Reuso de águas pluviais, para limpeza das áreas comuns e manutenção dos jardins;
  • Aquecimento solar;
  • Coleta seletiva de lixo;
  • Equipamentos para redução de consumo de energia;
  • Equipamentos para redução do uso de água, como torneiras com fechamento automático temporizado e válculas de descarga duo;
  • Medição individual de água e energia no caso de galpões modulares;

Com o crescente aumento da demanda por condomínios logísticos e industriais, o mercado da construção civil sustentável também alcança vôos maiores. Muitos condomínios estão investimento em certificações para atender os investidores e os locatários. O certificado LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é considerado o mais alto título nas avaliações socioambientais de empreendimentos operados para maior sustentabilidade e redução de impactos ao meio ambiente,  que reforça a necessidade do setor de construção de se adequar e trabalhar dentro de seus parâmetros.

Enfim

Observamos que os galpões logísticos sofreram uma mudança técnica para melhor e para se adequar ao que o mercado solicita. O surgimento de várias incorporadoras interessadas em investir em condomínios logísticos colaborou muito para este avanço tecnológico e de qualidade de obra, a concorrência mostrou a necessidade de agregar valor ao empreendimento e os locatários passaram a exigir isso.

Os profissionais que se capacitaram e acompanharam todo este processo tem muito a agregar no desenvolvimento dos projetos de galpões e condomínios logísticos, colaborando para a aplicação de uma arquitetura e engenharia especializadas e visando o retorno do investimento, seja atendendo o que o locatário procura ou o briefing que o cliente necessita.

O mercado logístico passou por um momento de grande profissionalização nos últimos anos, e notadamente observamos uma considerável melhora na qualidade dos imóveis voltados a estas operações. Os projetos desenvolvidos e as construções que materializaram estes empreendimentos atenderam demandas de diferentes tipos. Porém observamos que a tipologia que se mostra mais adequada para atender as exigências dos usuários é aquela que irá apresentar características diferenciadas diretamente relacionadas ao que dita o momento econômico.

Não se trata somente de optar por um formato para entrega da obra, envolve também operações financeiras quanto ao custo do investimento, próprio ou de terceiros, locação x imóvel próprio, ocupação imediata ou planejada, entre outros. Uma empresa quando decide estrategicamente fazer sua inserção de mercado em algum local específico, em se tratando de logística fator decisivo para o negócio, precisa analisar vários pontos importantes.

Neste contexto vimos nos últimos anos que as incorporadoras e os “developers” souberam entender as necessidades dos clientes e com o auxílio de uma equipe de profissionais qualificada tecnicamente e com expertise na área, desenvolveram produtos que garantiram liquidez nas locações.


Especulativo

Grande parte destas empresas investem no ativo dominante e Classe A neste segmento que é o condomínio logístico especulativo. Nos galpões que compõem estes empreendimentos é importante ter em mente que os usuários finais podem ser diversos, tanto no tipo de operação logística, quanto no tipo de produto a ser armazenado.

Os condomínios logísticos surgiram para atender a uma demanda existente por áreas flexíveis, localização estratégica e com baixo custo de ocupação, além de oferecer compartilhamento de serviços, principalmente segurança. Oportunamente voltaremos a falar detalhadamente dos condomínios e as características que tornam este tipo de empreendimento altamente atrativo para os locatários.

Os galpões especulativos que compõem grande parte dos parques logísticos devem ser desenvolvidos para atender todas as questões operacionais, que impactam diretamente na eficiência e ganho de escala da empresa. Um projeto arquitetônico eficiente é imprescindível neste momento, pois deve contemplar demandas comuns a todos e também permitir adaptações e otimizações que viabilizem a implantação de determinada empresa, seja ela para operadores logísticos, operações de distribuição de grupos varejistas, transportadoras, ou outros.

Podemos citar entre as características técnicas que têm predominado na oferta mais recente de condomínios logísticos especulativos as seguintes:

  • Modulação de pilares de 21,6 a 22,5m, permitindo palletização;
  • Pé direito livre de 10 a 12m;
  • Piso de concreto com resistência até 8t/m2;
  • Sistema de ventilação natural.

Além disso a arquitetura deve ser pensada de forma a permitir que todas as funcionalidades de um condomínio estejam acessíveis a todos os ocupantes. Outro ponto muito importante é a flexibilidade do projeto de maneira a permitir que sejam locados de um a vários módulos, sem comprometer a funcionalidade operacional do locatário e sem exigir grandes custos na adaptação.

Operadores logísticos e transportadoras, dependendo do galpão em questão, não exigem nenhuma alteração de projeto. Porém quando se trata de operações de distribuição específicas, temos exigências diversas, relacionadas aos produtos a serem armazenados. Distribuidores farmacêuticos, distribuidores de produtos perecíveis que precisam estar refrigerados e distribuidores de produtos com elevado índice de combustão, estão entre os exemplos mais comuns de empresas que precisam de auxílio de um arquiteto para fazer seu projeto de adaptação ao galpão alugado.

As alterações devem ser analisadas amplamente, levando-se em conta todas as disciplinas envolvidas. Cabe ao arquiteto acionar os demais projetistas para eventuais alterações em seus projetos e direcionar a regularização nos órgãos responsáveis, pois pode haver demanda de aprovação na ANVISA e reaprovação do projeto de prevenção e combate contra incêndio.

 

Built to suit

Totalmente ao inverso do que é proposto pelo produto apresentado anteriormente temos o galpão built to suit, projetado e construído conforme especificações do cliente.

O formato BTS – built to suit – é quando a empresa que vai ocupar o imóvel apresenta todas as suas necessidades e a construção é feita sob medida. O projeto arquitetônico é parte muito importante no processo e imprescindível em todas as etapas do desenvolvimento deste negócio, desde a implantação inicial, Master Plan, no terreno opcionado ou parte do Landbank do incorporador, até a entrega da obra.

O briefing precisa ser bem detalhado e cabe ao profissional levantar junto ao futuro locatário todos os pontos. De forma genérica, sem levar em conta o tipo de operação logística ou industrial a ser implantada e o tipo de produto que circulará nesta planta, devem constar no levantamento destas necessidades os seguintes itens:

  • Número de funcionários internos;
  • Número de funcionários externos;
  • Fluxo de mercadorias;
  • Número de docas totais necessárias;
  • Discriminação do número de docas para carga e descarga;
  • Tipo de equipamento de transporte interno a ser utilizado;
  • Tipo de estrutura de armazenagem interna a ser utilizada (porta-pallets);
  • Necessidade de equipamentos para separação, esteiras e outros que façam parte do processo logístico específico;
  • Área administrativa: interna ao galpão, anexa a este ou em edificação separada;
  • Áreas de apoio aos funcionários – vestiários: quantos funcionários por turno (para cálculo conforme NR24)
  • Áreas de apoio aos funcionários – refeitório: quantos funcionários por turno (para cálculo conforme NR24)
  • Área de lanchonete/ restaurante para terceirizados ou visitantes;
  • Área de descanso para funcionários;
  • Portaria e funcionalidades, o que deve ficar junto desta edificação;
  • Número de vagas de veículos leves para funcionários;
  • Número de vagas de veículos leves para visitantes, terceirizados e fornecedores;
  • Número de vagas internas de carretas e caminhões;
  • Número de vagas externas de carretas e caminhões;
  • Necessidade de edificação de apoio aos motoristas junto ao estacionamento externo;
  • Necessidade de eclusa, balança, posto de combustível, oficina;
  • Sala de treinamento/ auditório;

O empreendimento BTS pode ser também entregue no regime Turn Key. Embora seja mais comum em obras corporativas, nesta modalidade a empresa responsável deverá disponibilizar uma série de expertises que não costumam estar reunidas em um só local, tais como execução de projetos multidisciplinares, orçamentos, controle e cronograma de obra, gerenciamento dos projetos, contato com fornecedores e acompanhamento da execução, o que pode ocorrer mediante a existência de uma equipe própria ou montagem de uma rede de parceiros, inclusive pela formação de consórcios, com eleição de uma empresa líder.

O que podemos dizer, por fim, é que o mercado logístico está em expansão e é altamente atrativo para os investidores. Especulativo ou Built to suit, independentemente da forma de contratação do galpão logístico em questão, existe um consenso na necessidade imperativa do acompanhamento de todo o processo por profissionais especializados, especialmente no que se refere à concepção inicial, para que cumpram exatamente as especificações exigidas  bem como forneça os detalhes necessários para uma execução de qualidade. Ambos podem ser interessantes para os investidores que procuram diversificação de risco e retorno, seja flexível ou sob medida, nos dois tipos há uma necessidade de conhecimento e experiência local combinado a um planejamento estratégico para mitigar os riscos e maximizar os retornos.

 

Muitas pessoas devem estar se perguntando qual a relação destas duas áreas de conhecimento, tão distintas e porque não, tão distantes. Minha missão aqui é fazer uma correlação com estas matérias até que, ao final do artigo, você leitor veja a importância e relevância do trabalho da arquitetura para bons projetos de logística.

Arquitetura é a técnica de projetar uma edificação organizando os espaços para abrigar os diferentes tipos de atividades humanas. Como disse o arquiteto brasileiro mundialmente conhecido, Lúcio Costa: “Pode-se então definir arquitetura como construção concebida com a intenção de ordenar e organizar plasticamente o espaço, em função de uma determinada época, de um determinado meio, de uma determinada técnica e de um determinado programa.”

Nas últimas décadas observamos também o uso da palavra arquitetura para designar processos da área de ciência da computação: a arquitetura de software. Em uma conceituação simplificada podemos entendê-la como a definição dos componentes de um software, suas propriedades externas e correlações e da mesma forma que a arquitetura conceituada anteriormente, ela é a construção pré-concebida, mas neste caso de um sistema.

Nosso assunto aqui trata-se especificamente da arquitetura como técnica projetual, existente desde os primórdios, quando o homem sentiu necessidade de organizar um espaço para se proteger.

Logística é uma atividade também desenvolvida pelo homem a milhares de anos, porém a logística nos negócios surgiu a partir de 1950, para resolver a crescente complexidade na gestão de materiais e entrega de produtos, dentro de uma cadeia de suprimentos que requeria especialização e se tornava cada vez mais global.

Tudo que concerne ao controle de fluxo e armazenamento eficiente e econômico de matérias-primas, materiais semi-acabados e produtos acabados, além de informações de todo o caminho a ser percorrido por eles, do ponto de origem até o ponto de consumo; são parte da logística integrada, que avançou do transporte, depósito, armazenagem para um nível estratégico de empresa.

No Brasil esta indústria logística está em franca expansão e possui ainda grande potencial a ser explorado. Apesar de ter se desenvolvido bem nos últimos anos, é um mercado que demonstra otimismo apesar da crise político-econômica que vivemos. O crescimento do comércio eletrônico, que possui seu sucesso diretamente relacionado à uma operação logística eficiente, demonstra claramente como este setor vai na contramão da crise, com aumento de 22% nas vendas em 2015 e boas perspectivas para fechar o ano de 2016.

Investimento e Construção

O crescimento deste mercado está diretamente relacionado também a oportunidades de investimentos na construção, pois muitas empresas optam por locar o espaço para sua operação, viabilizando seu negócio mais rapidamente e acelerando o motor de crescimento. As empresas de Real Estate, por sua vez, disponibilizam os vários tipos de projetos e formas de contratação para atender esta demanda, que podem ser: built to suit, turn key, especulativo, entre outros que vamos explorar oportunamente.

Para viabilizar o negócio, seja construindo por conta própria o seu centro de distribuição ou investindo para obter um bom resultado financeiro com operações de locação, existem vários fatores para serem observados e a arquitetura pode ajudar o empresário a clarear na tomada de decisão para os principais.

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Implantação

A localização estratégica é o mais importante na escolha do terreno onde será implantado o empreendimento, que pode ser um galpão monousuário para armazenagem, uma transportadora e também, como principal produto das empresas investidoras de Real Estate, os condomínios logísticos, onde várias empresas compartilham serviços comuns e se localizam dentro de um mesmo terreno.

O imóvel, além da localização, deve contar também com algumas análises que interferem diretamente na taxa de ocupação.  Na sua maioria são terrenos de grandes dimensões, que algumas vezes demandam alto investimento em infra-estrutura, tornando ainda mais importante a análise de tudo que possa comprometer a viabilidade do empreendimento. Podemos citar alguns itens essenciais que devem fazer parte do check-list do responsável por este trabalho:

  • Planialtimetria do terreno;
  • Presença de cursos d´água e/ ou nascentes;
  • Presença de faixas não edificantes devido a linhas de transmissão e/ou proximidade à rodovias;
  • Parcelamento do solo a ser feito com doações de áreas e destinações de áreas verdes, institucionais e arruamentos;
  • Planejamento viário que interfira na área;
  • Parâmetros urbanísticos de zoneamento;
  • Alta taxa de permeabilidade;
  • Geometria do terreno, de forma que permita uma boa solução de implantação.

Como observamos, muitos dos itens fogem do escopo inicial do trabalho do profissional que faz as transações imobiliárias. Começa já neste ponto, então, a interface do arquiteto no processo. Este profissional poderá tirar um raio-X da área e fazer o master plan inicial, de forma a fornecer subsídios para a decisão final da compra do terreno.

Neste estudo é necessário atenção também no tamanho e na quantidade de veículos de carga que vão circular no site. O pátio de manobras e o número de docas, se não forem satisfatórios, podem acarretar problemas para a empresa e até perda de prazos e, consequentemente, de clientes. Sistema viário interno, estacionamentos interno e externo, localização da portaria e guarita, necessidade de eclusa e balança, cercamento e posição dos prédios de apoio dos funcionários e administrativo, todos estes  tópicos devem ser pensados neste momento.

(Ante)projeto Arquitetônico

O próximo passo é o desenvolvimento do anteprojeto arquitetônico e aqui conseguimos observar ainda com mais clareza a necessidade de empregar uma arquitetura para logística, empregando conceitos de engenharia e tecnologia usados especificamente para este tipo de edificação.

Como acontece com arquitetos que trabalham exclusivamente com arquitetura hospitalar, que precisam entender do fluxo de pacientes, equipe médica, medicamentos, lixo hospitalar, além de saber exatamente quais materiais devem ser empregados na construção e também o que dizem as leis sobre as edificações para atendimento médico; arquitetos que trabalham com edificações destinadas a operações logísticas também precisam saber alguns requisitos que são particulares a estas.

Como não possuímos cursos específicos que atendam esta matéria, como acontece com a arquitetura hospitalar, podemos valer da experiência na área para capacitar estes profissionais. De um projeto de centro de distribuição para produtos alimentícios para um condomínio logístico da área de produtos farmacêuticos, por exemplo, o arquiteto aplica alguns conceitos e técnicas que são comuns aos dois e outros quesitos que são exclusivos de cada área.

O tipo de estrutura do galpão e a modulação dos pilares são pontos que devem ser analisados ainda no início da concepção, diferente de muitos projetos arquitetônicos onde esta é uma discussão que acontece posteriormente. Esta definição requer um conhecimento do tipo de equipamento a ser utilizado na operação logística interna, como será feita a armazenagem e como funciona o fluxo dos produtos. Uma outra definição importante neste momento é quanto a altura do pé direito livre necessário e possível.

Pallet_racks

Agora já com o formato ideal do galpão, vamos para as soluções de fluxo de pessoal e onde ficarão as áreas de apoio e administrativas internas, se for o caso. Normalmente em galpões especulativos opta-se por ter um mezanino acima da área de recebimento e expedição de mercadorias, já que nesta não é requerido um pé direito elevado.  Com isso, temos ainda algumas observações a fazer como tipo de portão a ser utilizado, se vamos ter nivelador de docas embutido ou manual, como será o aceso ao mezanino, entre outros.

Algumas decisões de soluções técnicas precisam ser tomadas ainda nesta fase, outras podem acontecer durante o projeto executivo, mas é importante que o arquiteto tenha isso em mente para não projetar nada que possa comprometer o que virá a seguir.

 Projeto Legal

Terminada a fase de anteprojeto é desenvolvido o projeto para legalização nos órgãos regulamentadores. Todas as leis e normas técnicas já estão atendidas neste momento, pois fazem parte da concepção inicial e não podem acontecer mudanças de partido neste momento.

O projeto é colocado nos moldes corretos para ser analisado, informações complementares e técnicas são acrescentadas para o perfeito entendimento do analista e para que tenhamos, o mais breve possível, a aprovação para início de obra.

Neste momento empresários e investidores ficam impacientes para terem um sinal positivo, mas é uma etapa que não tem com estimar prazo, pois cada órgão tem suas peculiaridades e processos de trabalho diferentes e específicos.

Executivo

Entretanto a arquitetura não para, o projeto executivo é iniciado e começam também os demais projetos de engenharia.  A escolha dos materiais a serem utilizados e da tecnologia construtiva a ser empregada são detalhados e define-se o tipo de cobertura a ser usada, se teremos iluminação zenital, se a ventilação será natural ou mecânica, se terá climatização, qual será o tipo de fechamento lateral, qual será o tipo de piso, entre outros itens.

As disciplinas complementares que devem ter sido já pré-analisadas na fase anterior, retornam agora com seus projetos finalizados e cabe à arquitetura compatibilizar as mesmas, gerando um projeto executivo pronto para ser liberado para a obra.

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Muitas das informações e caminhos apresentados são mesmo inerentes ao trabalho do arquiteto, para qualquer tipo de projeto de edificação.  O briefing com o cliente traz informações valiosas e imprescindíveis para o desenvolvimento e as etapas são as mesmas para qualquer tipo de construção, porém o conhecimento sobre a operação logística, os termos comuns ao empresários deste nicho e o que torna um projeto eficiente e rentável são os itens que fazem a diferença na análise da capacitação de um profissional para este tipo de trabalho.

No mercado logístico temos dois tipos de investidores, aqueles que viram neste setor uma excelente oportunidade de investimento e criaram empresas de incorporação imobiliária com este propósito e investidores independentes, que querem fazer bons negócios apesar de não atuarem nesta área. Para ambos, ter um profissional que saiba exatamente como deve ser o empreendimento para tornar-se atrativo para o locatários é um diferencial que representa ganho de tempo e geração de valor.

O cliente final, que quer construir seu próprio CD, também ganha com esta parceria, pois o processo pode pegar alguns atalhos que também representam ganhos no tempo de implantação e na mudança da operação.

Enfim, Arquitetura para Logística é um tipo de arquitetura especializada que possui demanda crescente e grande potencial.