2017 começou e o mercado já demonstra uma retomada, ainda tímida, mas a longo prazo otimista.

Incorporadoras estão planejando o lançamento de novos empreendimentos e investidores estão de olhos bem abertos para o mercado imobiliário de condomínios logísticos, que após uma desaceleração, promete voltar a oferecer excelentes oportunidades de negócios.

Sabemos que lançamentos imobiliários requerem um trabalho de planejamento anterior que demanda algum tempo, principalmente quando se trata de empreendimentos de alto impacto como grandes condomínios logísticos, centros de distribuição, galpões e complexos  industriais.

Este tempo inclui todos os itens relativos ao projeto e também à legalização junto aos órgãos regulamentadores, como:

  • Consulta de viabilidade da atividade a ser desenvolvida no imóvel junto à prefeitura local (zoneamento, lei de uso e ocupação);
  • Desenvolvimento do Masterplan do empreendimento, com a entrega de uma implantação inicial contendo todos os itens para visualização completa da proposta, assim como atendimento às legislações pertinentes e quadro de áreas (Leia mais em: http://www.arquiteturaparalogistica.com.br/2016/06/masterplan);
  • Análise de viabilidade financeira, do investimento inicial ao retorno, com dados de break-even e valores de comercialização;
  • Análise prévia do Masterplan junto aos órgãos regulamentadores para entender os passos para legalização (que variam conforme a localização do imóvel e os processos locais);
  • Elaboração de cronograma de projetos e legalização, compondo o estudo de viabilidade comercial (alguns processos podem ser tão demorados que requerem ajustes planejados com antecedência);
  • Desenvolvimento do projeto arquitetônico para legalização, a ser protocolado na Prefeitura local;
  • Desenvolvimento de todos os projetos complementares e relatórios exigidos, que farão parte do processo de regularização;
  • Acompanhamento do processo de legalização até a emissão do alvará e demais licenças necessárias, com reuniões periódicas nos órgãos e atualização do cronograma para verificar possíveis impactos na viabilidade.

O tempo para estas etapas é bastante variável, e toda empresa deveria fazer uma consulta prévia, com profissional qualificado, para ter um planejamento mais preciso.

Como atuo com desenvolvimento imobiliário há muitos anos e possuo conhecimento em gestão de projetos, já tentei criar um check-list com itens pré-definidos para a legalização de um empreendimento, porém nunca consegui chegar nos passos para serem cumpridos de forma global, abrangendo qualquer imóvel em qualquer região do país.

Os processos de legalização variam de cidade para cidade, o que demanda do profissional a frente destes um conhecimento anterior das possíveis etapas, para questionar nas prefeituras locais e desenvolver um cronograma de atividades. Em algumas cidades o processo de legalização é tão confuso que os próprios órgãos, dentro de uma mesma prefeitura, não conversam entre si.

Muitas vezes as solicitações exigidas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano entram em contradição com os itens definidos para o processo de Licenciamento Ambiental; as exigências do Departamento de Trânsito não levam em consideração as exigências das Concessionárias de Rodovias, exigindo habilidade e conhecimento técnico suficientes para antever estas questões e já sair em busca das soluções.

O ano de 2017 começa com nova gestão nas prefeituras e este fator deve ser considerado pelas empresas interessadas em aprovar seus empreendimentos. Apesar de ser um momento onde estão acontecendo muitas mudanças de cargos e novos profissionais estão sendo nomeados para assumir a gerência de secretarias e departamentos, é também o momento onde os processos estão sendo discutidos e redefinidos. Quanto antes soubermos das mudanças, positivas ou negativas, melhor.

Todo processo de legalização, por mais simplificado que seja, demanda tempo. Os incorporadores e/ou proprietários devem, portanto, protocolar todos os documentos e projetos necessários considerando um prazo mínimo para realização de um trabalho profissional e ético, tanto dos projetistas quanto dos servidores públicos.

Muitas empresas se perdem em planejamentos de obra, orçamentos, projetos e esquecem de contabilizar o tempo da legalização. Não é um passe de mágica e não pode ser conduzida por qualquer pessoa. Exige conhecimento técnico do empreendimento em questão, para que o responsável e representante da empresa consiga discutir com o arquiteto ou o engenheiro da prefeitura de igual para igual, defendendo o projeto e atendendo a legislação.

Quando o único objetivo do condutor do processo é o alvará e/ou a licença em mãos o mais breve possível, podem acontecer algumas situações indesejáveis como: mudanças de projeto que  impactam na liberação do habite-se, exigências de medidas compensatórias não estudadas com antecedência, acordos verbais que depois transformam-se em termos de ajuste de conduta envolvendo grandes somas de dinheiro.

Em uma ocasião me deparei com um projeto aprovado com áreas errada, maior que a área real, onde a empresa proprietária pagou todas as taxas proporcionalmente, um valor bem acima do devido.

Em outra oportunidade atendi a solicitação de um investidor que precisava saber se o imóvel que ele estava interessado em investir estava realmente legalizado, para não haver nenhuma surpresa após o fechamento do negócio. Como as licenças e regulamentações variam de prefeitura para prefeitura, é difícil saber se um imóvel está ok, mesmo com o habite-se em mãos.

Nesta situação específica foi realizado um trabalho de diagnóstico de imóveis, que retrata a real situação do mesmo perante os órgãos regulamentadores, aspectos que nem o registro no cartório e nem os documentos de alvará e licença analisados isoladamente conseguem assegurar.

A maioria das prefeituras exigem muito mais que um projeto arquitetônico para liberação do alvará de um condomínio logístico ou galpão industrial. Os documentos solicitados pelas Secretarias de Meio Ambiente para emissão de licenciamentos ou pareceres ambientais muitas vezes são pré-requisitos para alvará.

Os relatórios e documentos solicitados demandam estudos multidisciplinares e projetos complementares. As nomenclaturas variam mas os termos mais comuns são:

  • EIV – Estudo de Impacto de vizinhança
  • RIV – Relatório de Impacto de vizinhança
  • RIU – Relatório de Impacto Urbano
  • RIC – Relatório de Impacto na Circulação
  • RAS – Re

Será que um galpão novo é realmente eficiente?

Quando recebi o convite da arquiteta Lorena Toledo, especialista em projetos de galpões industriais, para escrever um artigo no Blog http://www.arquiteturaparalogistica.com.br/, além de envaidecido pela lembrança, fiquei um pouco receoso sobre qual tema deveria escolher, uma vez que estaria opinando para alguém de reconhecida expertise no seguimento de galpões logísticos e industriais. Depois de algumas análises, achei que a eficiência seria algo interessante de ser comentado.

A questão sobre a eficiência nos galpões é de fato importante, mas requer algumas ponderações. Um empreendimento com altura de 12 metros, piso polido com resistência a partir de 05 toneladas por metro quadrado, pátio para carretas, certificação Leed é eficiente?

Minha resposta: “Depende”.  Mas como? As pessoas podem questionar: Um galpão destes é moderno em relação aos galpões de altura de 6 metros, com poucas docas e pátio, etc.

A eficiência, muita vezes, está ligada ao suprimento das necessidades das organizações.  O fato é que um galpão mais antigo, pode sim atender as expectativas do cliente em determinado momento.  Ponto!

Sublinhei a palavra cliente, mas por quê?

Em determinados momentos, optamos mais pelo produto do que pelo cliente. Valorizamos o empreendimento, por sua modernidade e por vezes, não ouvimos a voz do ocupante.

Por vezes, um galpão logístico moderno, com todas as tecnologias utilizadas, como altura, resistência do piso, docas com niveladores, estrutura de portaria e segurança, pode não ser tão eficiente para seus ocupantes. Por que isso ocorre?

Quando do desenvolvimento de determinados empreendimentos logísticos, em algumas situações, muitos investidores constroem imóveis industriais com a taxa de armazenamento em relação a construção com coeficiente abaixo de 80%.

Em busca de equilíbrio financeiro fazem a opção de aumentar as áreas administrativas (escritórios, mezaninos etc) em detrimento da área de armazenagem ou fabril. Há imóveis com relação de eficiência de 65%.

Ruim para os dois, para o locatário que paga por uma área ociosa e agora para os investidores, que estão tento dificuldades na ocupação destes empreendimentos.

Em época de crescimento econômico, onde havia falta de imóveis industriais, estas situações eram irrelevantes ou talvez não tão analisadas, ocorre que a situação mudou…

Fica o conselho: No desenvolvimento, ouçam seus players, conversem com seus futuros ocupantes, pois a eficiência está no atendimento pleno de seu cliente.

 

 

O trabalho de arquitetura consiste em  apresentar soluções técnicas para materializar uma edificação antes de sua construção. É uma prestação de serviço onde o arquiteto, depois de anos de estudo e experiência no mercado, consegue entregar um projeto que além de plástica, oferece resultados precisos e exequíveis.

Observamos, entretanto, que muitos profissionais são demandados a prestar este serviço de forma gratuita. A entrega da etapa inicial de qualquer projeto antes do cliente ter firmado um contrato com o arquiteto já configura a gratuidade do trabalho, apesar de muitos não encararem desta forma.

“ Vou apenas demonstrar o quanto sou bom para que o cliente possa me contratar”.

“ Quero participar da concorrência proposta pelo cliente”. 

“ Quando o cliente viabilizar o projeto vou ganhar muito mais!”

Esta última talvez seja a mais perigosa crença pois é acreditar que todo o trabalho desenvolvido pelo arquiteto, que pode durar dias ou anos, irá ser remunerado após o fechamento do negócio. O famoso trabalho no risco!

Risco para quem?

Já observei o trabalho de algumas incorporadoras imobiliárias que desenvolvem trabalhos no risco com arquitetos e posso dizer que o comprometimento pela entrega de resultados e o interesse do profissional não se comparam quando a parceria é alinhada anteriormente de forma que ninguém tenha que, literalmente, pagar para trabalhar.

Sim, mesmo um arquiteto atuando como profissional autônomo e sem despesas de escritório e equipe, terá custo. Um formato interessante para empreendimentos que não viabilizaram ainda é a contratação dos profissionais a preço mínimo, onde o valor total do projeto fica atrelado ao fechamento do negócio e o valor inicial é somente para custear o desenvolvimento do trabalho.

O risco do empreendedor não pode ser repassado deliberadamente ao profissional de arquitetura, pois este pode até concluir que o negócio não é viável, após o lançamento do estudo inicial ou masterplan. E o valor do projeto neste caso é infinitamente irrisório perto do prejuízo que poderia causar um empreendimento inviável, feito sem qualquer conhecimento profissional técnico.

O trabalho do arquiteto não pode ter como premissa o resultado positivo da viabilidade do empreendimento, equivaleria a dizer que uma pessoa doente somente pagaria pela consulta médica se o medicamento prescrito curasse a doença. O paciente paga pelo conhecimento do médico, que vende uma informação precisa e útil atrelada a uma prestação de serviço. Ele não vende receita, da mesma forma que o arquiteto não vende projeto.

O risco do empreendedor na viabilização de um grande negócio equivale ao potencial de ganho que o mesmo terá com o sucesso desse. O mesmo não acontece com o projeto arquitetônico, que terá somente suas custas pagas com o desfecho positivo, não é retorno do investimento mais lucro, é pagamento justo por um trabalho técnico profissional desenvolvido.

O risco do arquiteto que aceita trabalhar nestas condições é aceitar o risco de não ser remunerado pelo seu trabalho, de não ser reconhecido profissionalmente e de não ter seu conhecimento, anos de estudo e experiência valorizados como deveriam.

Projeto online

keyboard-886462_1920

Observamos um significativo avanço tecnológico em todas as áreas de conhecimento e a arquitetura não poderia ficar de fora. Os projetos BIM (Building Information Model), a gestão e compatibilização de projetos na nuvem feita simultaneamente por vários profissionais de diversas disciplinas, a tecnologia dos materiais, etc.

Alguns escritórios de arquitetura já estão disponibilizando também a interface online com seus clientes, aumentando seu raio de ação e atraindo prospects de outras regiões do país. A concorrência aumentou, é fato, mas é importante que o cliente esteja atento ao que está adquirindo pela internet.

O CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – não recomenda a compra de projetos arquitetônicos pela internet pois trata-se de uma estratégia que banaliza o papel da arquitetura e urbanismo, fragilizando seu potencial de contribuir em benefício de cada um e para a sociedade como um todo*.

Assumir o uso de tecnologias inovadoras para facilitar o trabalho do dia-a-dia e a conectividade com os clientes é muito positivo, mas vender projeto como produto, sem personalizar e sem atender de fato às necessidades do cliente compromete o resultado esperado e também a eficiência do projeto. Alguns site chegam a oferecer templates de projeto que se encaixariam em qualquer terreno, como se fosse passe de mágica, sem considerar todas as interfaces necessárias  nesta análise.

Como salienta Ênio Padilha** serviços são produtos muito diferentes de mercadorias. Serviços são intangíveis (não podem ser experimentados antes da compra), são inseparáveis (requerem a participação de quem produz e de quem consome, durante o processo de produção), são variáveis (devido à participação de pessoas “nos dois lados do balcão” é muito mais difícil – embora não seja impossível – padronizar o processo produtivo), são inarmazenáveis (não podem ser estocados nem produzidos antecipadamente), são improtegíveis (os processos de produção podem ser copiados livremente pela concorrência) e têm uma precificação diferenciada (em um mesmo mercado, serviços semelhantes apresentam variações de preços impensáveis para mercadorias semelhantes).

Arquitetura de prateleira não funciona! É importante também salientar que a formação do arquiteto é ampla e este pode se especializar em diversas áreas de conhecimento no exercício de sua profissão. Estas habilidades adquiridas com a especialização e experiência profissional são decisivas para que o cliente opte por um profissional ou outro. Você não iria ao oftalmologista para tratar de uma gripe, correto?

Atribuição Exclusiva

Conforme resolução nº 51 do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo – fica atribuída a execução de projeto arquitetônico e compatibilização do mesmo com as disciplinas complementares exclusivamente a arquitetos. Esta resolução, com data de julho de 2013, vem atender ao que solicita a Lei Federal nº 12.378, de 31 de dezembro de 2010, de especificar as atividades, atribuições e campos de atuação privativos dos arquitetos e urbanistas.

Esta resolução visa informar o que já deveria ser uma prática no mercado, a contratação de arquitetos para elaboração de projetos arquitetônicos, tão lógico como o próprio nome diz.  As disciplinas de engenharia são complementares à arquitetura, não resta dúvidas, um bom projeto conta com todos estes profissionais envolvidos e comprometidos para chegar à melhor solução final.

RRT

A responsabilidade técnica do arquiteto é também outro item de extrema importância. O cliente deve entender que há um risco muito grande em realizar um projeto sem o aval de um profissional competente, devidamente qualificado.

As prefeituras exigem a aprovação do projeto arquitetônico para liberação do alvará de obra e na maioria das vezes o trabalho do arquiteto é vinculado mais à resolver a burocraria que os órgãos regulamentadores impõem do que à solução técnica do projeto.

A RRT – Registro de Responsabilidade Técnica – solicitada pelas prefeituras, é parte integrante do contrato de serviço entre as partes, e valida o arquiteto como responsável técnico durante toda a vigência do contrato perante o conselho de classe. O arquiteto é responsável por atestar todas as informações técnicas necessárias para regularização do imóvel a ser construído, assumindo a responsabilidade civil do processo administrativo em questão, estando sujeito ás obrigações e penalidades da lei.

Uma prática de mercado ainda utilizada é a compra deste registro, onde os arquitetos aceitam assinar a RRT de um projeto que não elaboraram. O risco de assumir esta responsabilidade pode começar com o pagamento de uma multa e terminar com a caçassão do título. A RRT é um documento que deve acompanhar a elaboração de todo projeto arquitetônico, sendo este objeto de aprovação ou não, e não deve ser vendida sem comprometimento técnico real. Mais uma vez, comparando com os médicos, é como vender atestado médico falso ou receita sem ter feito um exame clínico.

Economia ou desperdício?

algebra-1238600_1920

Um desenhista para o projeto, uma RRT comprada e um mestre de obras para a execução. Esta poderia ser a equação perfeita para realizar um empreendimento econômico, mas o que ocorre é exatamente o oposto.

O risco envolvido está na possibilidade de ocorrer algum acidente na obra, gerando ônus e até processos civis e criminais ao empreendedor e também no uso de materiais e técnicas além do necessário, tanto pela quantidade quanto pela qualidade, impactando diretamente no orçamento.

A falta de conhecimento pode gerar muito desperdício e o empreendedor acaba por arcar com um valor muito além do previsto, podendo até inviabilizar o seu negócio. A gestão eficaz do processo de desenvolvimento inserida no custo da obra representa economia e o cliente se beneficia também com o talento de design criativo e a experiência técnica de um bom profissional.

Responsabilidade

A carga de responsabilidade encima do arquiteto está aumentando a cada dia e observamos que aquele que não se atualizar e não for capaz de se adequar às exigências do mercado estará fora do mesmo.  

As normas de desempenho estão exigindo um nível de informação mais completo dos projetos arquitetônicos que deverão agora descrever o desempenho dos sistemas construtivos, a vida útil da edificação e previsões de manutenções periódicas. Além de exigirem especificações técnicas mais detalhadas, como por exemplo aspectos de orientação solar, para edificações residenciais.

Algumas prefeituras estão também impondo um comprometimento maior destes profissionais, como ocorre com o recém lançado Alvará na Hora, da Prefeitura de Belo Horizonte. Neste processo de aprovação o arquiteto se compromete com o atendimento de todas as normas e legislações pertinentes e o projeto recebe apenas um carimbo de aprovado, sem passar por nenhuma análise do corpo técnico da Prefeitura. O projeto será avaliado somente durante a fiscalização para Habite-se, o que exige um maior controle do arquiteto durante o período de obras, já que não é incomum acontecerem mudanças na execução.

Nestas duas situações, qualquer alteração durante a obra à revelia do autor do projeto pode comprometer o resultado final, o que poderá ocasionar pendências judiciais, devido ao compromisso desse como responsável técnico.

A exigência de conhecimentos muito específicos, tanto de legislação quanto técnicos, será cada vez maior e os arquitetos deverão contar com profissionais capacitados para prestar consultorias e até mesmo compor sua equipe.

Como uma resposta direta ao aumento destas responsabilidades, como cita Vinicius Abatte, o projeto passará a ter maior valor, já que o peso e a importância de seu conteúdo serão fundamentais***.

Concluímos com toda esta exposição que os serviços de arquitetura são de consumo restrito, com alta componente intelectual agregada, e por isso seu processo de negociação não pode seguir os padrões dos produtos de consumo de massa.

Assim como os arquitetos, os clientes também não gostam de correr riscos, e a certeza de ter ao seu lado profissionais qualificados e que transmitam segurança para resolver seus problemas e desenvolver seus negócios é o que garante e estrutura uma parceria de sucesso.

*Fonte: CAU/BR – Por que a compra de projetos arquitetônicos pela internet não é recomendada?

**Fonte: Fórum da Construção – Pecados de Marketing na Engenharia e Arquitetura

***Fonte: AU – Como atender à Norma de Desempenho

 

Observamos que na última década novos formatos de supermercado surgiram, vamos aqui falar um pouco sobre cada um destes e suas particularidades.  Começando pelos hiper e supermercados tradicionais, iremos falar sobre a explosão dos atacarejos e a nova tendência de crescimento dos mercados de bairro, com o conceito do mini-mercado. Supermercado on line e lojas focadas somente em vendas a granel estão entre as novidades do setor, ainda sem números expressivos.

Supermercado

O primeiro verdadeiro supermercado norte-americano foi criado em 1930 e hoje estas lojas são a forma absolutamente dominante de vendas a varejo nos Estados Unidos. A ideia primordial era realizar vendas em massa a preços reduzidos, dentro de uma loja ampla e vendendo pelo sistema de auto-serviço os mais variados gêneros alimentícios. Somente posteriormente foi introduzida a venda de produtos de limpeza e outros.

Diferente da rapidez de expansão que aconteceu nos EUA, no Brasil o crescimento foi lento e relata diversas histórias de falência. O primeiro supermercado realmente bem montado e completo foi o Sirva-se da Rua da Consolação, inaugurado em 1952*. Porém as feiras ainda eram os lugares onde os consumidores encontravam preços melhores e os supermercados ainda não tinham condições de concorrer com estas.

A ampliação dos tipos de produtos oferecidos, aliado a oferta de qualidade, variedade, conforto e bons serviços foram a receita para a ampliação das redes e a mudança de comportamento do consumidor.  Hoje as lojas trabalham com políticas agressivas de preço e inteligentes estratégias de promoção e exposição de produtos.

A arquitetura dos supermercados também é planejada de forma a atrair o cliente e maximizar a venda de determinados produtos, com a localização certa no layout da loja.

(ver: Layout como estratégia para melhorar os resultados – http://www.arquiteturaparalogistica.com.br/2016/06/layout-como-estrategia-para-melhorar-os-resultados)

Observamos também que os espaços dos super e hipermercados estão cada vez mais modernos, elevando o nível dos serviços de forma a promover a melhor experiência ao usuário.

A oferta de produtos gourmet e específicos para dietas especiais também é uma novidade para aumentar a atratividade dos clientes e além disso algumas lojas começaram a oferecer espaços de lanches, pizzaria  e refeições, onde o cliente pode ganhar tempo e até mesmo usufruir de bons momentos com a família.

Mercado de bairro

fruit-1095326_1920

Observamos recentemente o surgimento de mercados de bairro para atender os consumidores de maneira mais próxima. Como uma volta ao passado, estes começaram a demandar por locais menores, próximos de casa e que tenham bons produtos, com conforto e qualidade de atendimento.

Em busca de praticidade, comodidade e proximidade os consumidores utilizam estas lojas para compras semanais e pontuais, além de terem a possibilidade de fazer um lanche ou uma refeição rápida neste mesmo local.

Grandes redes apostaram neste modelo e abriram vários destes pequenos mercados, mas observamos também uma expansão feita por  pequenos empreendedores em busca de uma alternativa de renda. Com o avanço da crise e consequente crescimento dos números de desemprego, muitos profissionais apostam em lojas no ramo da alimentação, trazendo o conceito de proporcionar aos clientes uma experiência de compra prática e prazerosa.

Enquanto as lojas maiores das grandes redes procuram se localizar em regiões que apresentam uma grande área de influência e onde há um grande poder de compra concentrado, estes mercados caracterizam-se pela localização mais próxima do consumidor, onde estaria a padaria do bairro, por exemplo.

Os grandes estacionamentos requeridos para os hiper e supermercados, tanto por demanda dos usuários quanto para atender parâmetros de regulamentação, não são vistos nestes empreendimentos.  Muitos clientes chegam a pé ou estacionam na rua, já que a localização permite esta facilidade. O acesso da loja é convidativo e a mesma oferece um ambiente agradável e aconchegante.

O impacto de tráfego de grandes caminhões e carretas para realizar o abastecimento das grandes lojas também não é observado neste modelo, que pode ter seus espaços de depósito reduzidos e conseguem operar com veículos menores para este fim.

Atacarejo

Na vertente oposta a esta estão os atacarejos, modelo de supermercado Cash&Carry onde o consumidor consegue preços e quantidades de atacado, comprando no varejo.

Como disse Maria Beatriz Douat Dietrich em seu artigo Atacarejo: o novo top-line growth do segmento de supermercados, neste momento econômico que vivemos observamos a queda nas vendas dos tradicionais hiper e supermercados e o aumento da procura pelos atacarejos, pois com a perda de renda das famílias causada pela alta da inflação e o aumento do desemprego, os brasileiros saem em busca de descontos na hora de abastecer a despensa.

O consumidor voltou a fazer compras de mês para garantir bons preços e aproveitar descontos decorrentes da aquisição de maiores volumes, já a reposição dos produtos é feita nas lojas de vizinhança, citadas anteriormente. 

O mix de produtos destes modelos é reduzido e não oferece muitas opções de marca para escolha, mas garantem um preço competitivo, que é a proposta deste segmento.

Geralmente os atacarejos são localizados em áreas mais afastadas, onde a valorização do imóvel não impacta na viabilidade do empreendimento e também não há demanda de custos com serviços. Estacionamentos amplos e acessos bem sinalizados, aliados a uma arquitetura enxuta, com acabamentos e revestimentos simples, garantem estrutura mínima para atender o consumidor.

A operação dessas lojas se assemelha a de um Centro de Distribuição, com produtos dispostos em pallets, dispensando a necessidade grandes estoques. Instaladas em grandes galpões, o manuseio das empilhadeiras para o picking das quantidades solicitadas é realizado a qualquer hora, o que reduz custos de mão de obra.

O layout das lojas é simples, com corredores mais largos que os usuais de supermercados, já que possibilitam o trânsito interno destes equipamentos.

Supermercado online

basket-156678_1280

Apesar do avanço tecnológico o e-commerce de produtos alimentícios no Brasil ainda é pouco representativo e não são todas as redes varejistas que dispõe deste serviço.

A possibilidade de ter todas as informações do produto, poder comparar os preços e a qualidade dos mesmos são atrativos das compras online, além da comodidade de entrega em casa, evitando horas de trânsito, dificuldade de estacionar e filas para pagamento.

De outro lado os supermercados, ao realizar vendas pela internet, tem a vantagem de conseguir mais  facilmente personalizar o atendimento, pois tem muito mais informação sobre os costumes e gostos de seus clientes.

As vantagens são muitas, mas por uma questão cultural as vendas ainda não são representativas em relação as vendas feitas nos próprios estabelecimentos.

Também temos uma questão de sustentabilidade nesta proposta, pois ao realizar compras online o usuário reduz o desperdício e elimina a necessidade de armazenamento entre o centro de distribuição e o consumidor final, já que o produto sai direto do CD para a entrega final, em alguns casos. 

O supermercado online, a meu ver, será parte do cotidiano das pessoas, mudando a maneira clássica de fazer compras, é somente uma questão de tempo.

Supermercado sem embalagens

A geração de resíduos é considerada um dos maiores problemas da atualidade, fato que tem impulsionado o surgimento de iniciativas para diminuir o impacto ambiental que causa.

Uma dessas ideias veio de uma startup alemã**, que criou o conceito de supermercado sustentável, com geração de lixo zero. Os produtos são vendidos sem embalagem e o consumidor deve levar os recipientes de vidro ou sacolas reutilizáveis de casa, onde poderá colocar as compras feitas a granel. Outro benefício para o consumidor, além de colaborar com a compra ecológica, é levar a quantidade que precisa, não se limitando ao tamanho da embalagem imposta pelas indústrias.

Um dos desafios para que a iniciativa se propague é a logística destes produtos sem embalagem e o armazenamento dos mesmos, que deve ser feito em silos. Os CDs devem ser totalmente remodelados, assim como as lojas e toda a inteligência que envolve estas operações.

Por enquanto ficamos apenas com a certeza de que algo deve ser feito para mudar o panorama mundial em relação à posturas de geração de resíduos. Tendo em vista todas as consequências de uma loja neste formato percebemos que não será facilmente replicável e teremos que aguardar uma maior mobilização e interesse do poder público e dos empresários neste sentido.

Conclusão

shopping-cart-1275482_1920

 .

Percebemos que cada formato de supermercado tem operações diferentes que demandam variados espaços. Saber interpretar o modelo e o que o consumidor espera encontrar em cada loja é essencial para o sucesso do negócio.

* Fonte:  Ascar&Associados

**Fonte: Ilos, Especialistas em Logística e Supply Chain

Os galpões logísticos que observamos hoje em vários empreendimentos, sejam em implantações isoladas ou dentro de condomínios logísticos, sofreram mudanças significativas desde o início da explosão do mercado logístico no Brasil.

Como profissionais atuantes na área há mais de quinze anos, acompanhamos estas mudanças de perto e vamos aqui discorrer sobre algumas delas, importantes para o entendimento do que chamamos hoje de galpão alto padrão, ou classe A.

Estrutura e Cobertura

A execução de obras rápidas sempre estiveram atreladas aos empreendimentos logísticos e o pré-moldado de concreto sempre foi usado para reduzir o tempo e a mão de obra na edificação, pois esse modo de construção é um processo construtivo rápido e de pouco desperdício.

Observamos que algumas edificações hoje com até 10 anos de uso foram projetadas e construídas em  estrutura 100% pré-moldada de concreto, os pilares e toda a estrutura de cobertura, incluindo as telhas.

Já neste ponto destacamos uma significativa mudança construtiva pois o uso de estrutura mista já se tornou padrão nos galpões classe A. A substituição da cobertura toda em concreto por estrutura metálica com telhas metálicas foi promovida devido a fatores técnicos e econômico-financeiros.

A estanqueidade das telhas metálicas zipadas oferece uma obra com menor risco de patologias. Amplamente recomendadas para uso em grandes áreas, o sistema garante uma estrutura contínua e sem emendas ou parafusos aparentes e a fabricação e montagem das telhas são realizadas na própria obra, no local de instalação.

Na equalização de preços dos sistemas construtivos também observamos que  a solução mista é a mais vantajosa. Além do custo de toda a estrutura de cobertura metálica, a solução técnica demanda menos carga para ao pilares e fundação, o que acarreta um ganho em todo o sistema estrutural.

Muitas construtoras hoje estão produzindo o pré-moldado dentro do canteiro de obras. Tanto os pré-fabricados de concreto, produzidos industrialmente, quanto os pré-moldados in loco são igualmente versáteis e também agilizam o processo de construção. Ambos devem atender padrões e especificações técnicas, mas da mesma forma proporcionam prazos reduzidos e qualidade na obra.

Fechamentos

Os fechamentos laterais dificilmente eram viabilizados em painéis pré-moldados de concreto, sendo até hoje os fechamentos em telha metálica os mais usados.

Amplamente utilizado na América do Norte, o sistema construtivo Tilt-up ainda é não é muito empregado no Brasil. Neste sistema as paredes ou fechamentos são pré-moldados in loco a partir de uma base de concreto sobre um piso industrial e depois de atingir a resistência necessária os painéis tilt-up são alçados até sua posição e escorados.

O fechamento é a própria estrutura e o sistema possui inúmeras vantagens, proporcionando racionalização e agilidade. Porém a engenharia brasileira ainda não adota o sistema em todo seu potencial e hoje apenas algumas construtoras brasileiras utilizam o mesmo.

Observamos que os galpões possuem soluções diferentes para a alvenaria de proteção mecânica, com altura variando de 2 a 3 m, já que o fechamento superior é todo feito em telha metálica.  Alvenaria de bloco de concreto ou painéis de concreto com altura de 1 m fazem a composição com venezianas de concreto ou metálicas, necessárias para a eficiência do sistema de ventilação natural.

Segurança Contra Incêndio

fire-fighting-302586_1280

Devido ao aumento do número de incêndios em galpões e a consequente necessidade de aumentar a proteção de mercadorias, evitando desperdícios, e principalmente a segurança dos usuários destas edificações, as normas tem sido amplamente discutidas e se tornados cada vez mais rigorosas.

As últimas revisões das Normas de Segurança Contra Incêndio tornaram praticamente inviáveis a execução de compartimentações nos galpões, como artifício de segurança para evitar o uso de sprinklers. Em condomínios logísticos especulativos é requerida compartimentação a partir de 2.000 m2 para galpões modulares localizados em São Paulo. Já no estado do Rio de Janeiro é premissa o uso dos chuveiros automáticos a partir da classificação das edificações. Em Minas Gerais temos ainda a possibilidade de realizar compartimentações em módulos maiores, dependendo do tipo de material a ser armazenado, mas com a revisão de 2015 exigindo o uso de controladores de fumaça o sprinkler passou a ser considerado como alternativa viável.

Apesar do alto custo de implantação de sistemas de segurança eficientes, observamos que as seguradoras estão cada vez mais exigentes e em benefício dos próprios investidores estão demandando aplicação de uma engenharia de alta qualidade técnica neste quesito.

Os locatários de galpões que antes não eram tão exigentes por falta de conhecimentos técnicos ou oferta de galpões reduzida, hoje fazem solicitações que são decisivas no fechamento do negócio. Condomínios logísticos estão tendo que se adequar e oferecer a instalação de sprinklers nos galpões. Já na construção de um galpão novo para uso próprio ou no briefing para um BTS (built to suit) os chuveiros automáticos estão incluídos no memorial descritivo.

Sustentabilidade

solar-energy-860205_1280

As construções sustentáveis são uma tendência mundial e observamos uma crescente preocupação das empresas de empreendimentos logísticos em empregar práticas para tornar os galpões ambientalmente corretos.

Algumas soluções já eram empregadas e hoje ganharam mais recursos tecnológicos e opções para sua implantação, como:

  • Tratamento de efluentes;
  • Utilização de luz natural através de aberturas zenitais com lentes e/ou telhas translúcidas;
  • Uso de  ventilação natural através de sistema tipo Robert’s na cobertura e venezianas nas laterais;
  • Uso de área verde com exploração do paisagismo, proporcionando conforto térmico e humanizando os empreendimentos.

A construção civil tem papel fundamental na redução de impactos sobre o meio ambiente, de forma a reverter o quadro de degradação ambiental, pois é o segmento que mais consome matérias-primas e recursos naturais no planeta.  A quantidade de resíduos deixados por construções tornou-se um dos centros de discussões da sustentabilidade e embora as obras de galpões sejam limpas e rápidas, temos hoje alternativas para torná-las ainda mais eficientes e ambientalmente corretas.

Notamos uma mudança nas questões relativas à sustentabilidade para gerar qualidade no produto final e hoje temos visto o emprego de soluções como as apresentadas abaixo:

  • Reuso de águas pluviais, para limpeza das áreas comuns e manutenção dos jardins;
  • Aquecimento solar;
  • Coleta seletiva de lixo;
  • Equipamentos para redução de consumo de energia;
  • Equipamentos para redução do uso de água, como torneiras com fechamento automático temporizado e válculas de descarga duo;
  • Medição individual de água e energia no caso de galpões modulares;

Com o crescente aumento da demanda por condomínios logísticos e industriais, o mercado da construção civil sustentável também alcança vôos maiores. Muitos condomínios estão investimento em certificações para atender os investidores e os locatários. O certificado LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é considerado o mais alto título nas avaliações socioambientais de empreendimentos operados para maior sustentabilidade e redução de impactos ao meio ambiente,  que reforça a necessidade do setor de construção de se adequar e trabalhar dentro de seus parâmetros.

Enfim

Observamos que os galpões logísticos sofreram uma mudança técnica para melhor e para se adequar ao que o mercado solicita. O surgimento de várias incorporadoras interessadas em investir em condomínios logísticos colaborou muito para este avanço tecnológico e de qualidade de obra, a concorrência mostrou a necessidade de agregar valor ao empreendimento e os locatários passaram a exigir isso.

Os profissionais que se capacitaram e acompanharam todo este processo tem muito a agregar no desenvolvimento dos projetos de galpões e condomínios logísticos, colaborando para a aplicação de uma arquitetura e engenharia especializadas e visando o retorno do investimento, seja atendendo o que o locatário procura ou o briefing que o cliente necessita.