CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS

O mercado logístico passou por um momento de grande profissionalização nos últimos anos, e notadamente observamos uma considerável melhora na qualidade dos imóveis voltados a estas operações. Os projetos desenvolvidos e as construções que materializaram estes empreendimentos atenderam demandas de diferentes tipos. Porém observamos que a tipologia que se mostra mais adequada para atender as exigências dos usuários é aquela que irá apresentar características diferenciadas diretamente relacionadas ao que dita o momento econômico.

Não se trata somente de optar por um formato para entrega da obra, envolve também operações financeiras quanto ao custo do investimento, próprio ou de terceiros, locação x imóvel próprio, ocupação imediata ou planejada, entre outros. Uma empresa quando decide estrategicamente fazer sua inserção de mercado em algum local específico, em se tratando de logística fator decisivo para o negócio, precisa analisar vários pontos importantes.

Neste contexto vimos nos últimos anos que as incorporadoras e os “developers” souberam entender as necessidades dos clientes e com o auxílio de uma equipe de profissionais qualificada tecnicamente e com expertise na área, desenvolveram produtos que garantiram liquidez nas locações.


Especulativo

Grande parte destas empresas investem no ativo dominante e Classe A neste segmento que é o condomínio logístico especulativo. Nos galpões que compõem estes empreendimentos é importante ter em mente que os usuários finais podem ser diversos, tanto no tipo de operação logística, quanto no tipo de produto a ser armazenado.

Os condomínios logísticos surgiram para atender a uma demanda existente por áreas flexíveis, localização estratégica e com baixo custo de ocupação, além de oferecer compartilhamento de serviços, principalmente segurança. Oportunamente voltaremos a falar detalhadamente dos condomínios e as características que tornam este tipo de empreendimento altamente atrativo para os locatários.

Os galpões especulativos que compõem grande parte dos parques logísticos devem ser desenvolvidos para atender todas as questões operacionais, que impactam diretamente na eficiência e ganho de escala da empresa. Um projeto arquitetônico eficiente é imprescindível neste momento, pois deve contemplar demandas comuns a todos e também permitir adaptações e otimizações que viabilizem a implantação de determinada empresa, seja ela para operadores logísticos, operações de distribuição de grupos varejistas, transportadoras, ou outros.

Podemos citar entre as características técnicas que têm predominado na oferta mais recente de condomínios logísticos especulativos as seguintes:

  • Modulação de pilares de 21,6 a 22,5m, permitindo palletização;
  • Pé direito livre de 10 a 12m;
  • Piso de concreto com resistência até 8t/m2;
  • Sistema de ventilação natural.

Além disso a arquitetura deve ser pensada de forma a permitir que todas as funcionalidades de um condomínio estejam acessíveis a todos os ocupantes. Outro ponto muito importante é a flexibilidade do projeto de maneira a permitir que sejam locados de um a vários módulos, sem comprometer a funcionalidade operacional do locatário e sem exigir grandes custos na adaptação.

Operadores logísticos e transportadoras, dependendo do galpão em questão, não exigem nenhuma alteração de projeto. Porém quando se trata de operações de distribuição específicas, temos exigências diversas, relacionadas aos produtos a serem armazenados. Distribuidores farmacêuticos, distribuidores de produtos perecíveis que precisam estar refrigerados e distribuidores de produtos com elevado índice de combustão, estão entre os exemplos mais comuns de empresas que precisam de auxílio de um arquiteto para fazer seu projeto de adaptação ao galpão alugado.

As alterações devem ser analisadas amplamente, levando-se em conta todas as disciplinas envolvidas. Cabe ao arquiteto acionar os demais projetistas para eventuais alterações em seus projetos e direcionar a regularização nos órgãos responsáveis, pois pode haver demanda de aprovação na ANVISA e reaprovação do projeto de prevenção e combate contra incêndio.

 

Built to suit

Totalmente ao inverso do que é proposto pelo produto apresentado anteriormente temos o galpão built to suit, projetado e construído conforme especificações do cliente.

O formato BTS – built to suit – é quando a empresa que vai ocupar o imóvel apresenta todas as suas necessidades e a construção é feita sob medida. O projeto arquitetônico é parte muito importante no processo e imprescindível em todas as etapas do desenvolvimento deste negócio, desde a implantação inicial, Master Plan, no terreno opcionado ou parte do Landbank do incorporador, até a entrega da obra.

O briefing precisa ser bem detalhado e cabe ao profissional levantar junto ao futuro locatário todos os pontos. De forma genérica, sem levar em conta o tipo de operação logística ou industrial a ser implantada e o tipo de produto que circulará nesta planta, devem constar no levantamento destas necessidades os seguintes itens:

  • Número de funcionários internos;
  • Número de funcionários externos;
  • Fluxo de mercadorias;
  • Número de docas totais necessárias;
  • Discriminação do número de docas para carga e descarga;
  • Tipo de equipamento de transporte interno a ser utilizado;
  • Tipo de estrutura de armazenagem interna a ser utilizada (porta-pallets);
  • Necessidade de equipamentos para separação, esteiras e outros que façam parte do processo logístico específico;
  • Área administrativa: interna ao galpão, anexa a este ou em edificação separada;
  • Áreas de apoio aos funcionários – vestiários: quantos funcionários por turno (para cálculo conforme NR24)
  • Áreas de apoio aos funcionários – refeitório: quantos funcionários por turno (para cálculo conforme NR24)
  • Área de lanchonete/ restaurante para terceirizados ou visitantes;
  • Área de descanso para funcionários;
  • Portaria e funcionalidades, o que deve ficar junto desta edificação;
  • Número de vagas de veículos leves para funcionários;
  • Número de vagas de veículos leves para visitantes, terceirizados e fornecedores;
  • Número de vagas internas de carretas e caminhões;
  • Número de vagas externas de carretas e caminhões;
  • Necessidade de edificação de apoio aos motoristas junto ao estacionamento externo;
  • Necessidade de eclusa, balança, posto de combustível, oficina;
  • Sala de treinamento/ auditório;

O empreendimento BTS pode ser também entregue no regime Turn Key. Embora seja mais comum em obras corporativas, nesta modalidade a empresa responsável deverá disponibilizar uma série de expertises que não costumam estar reunidas em um só local, tais como execução de projetos multidisciplinares, orçamentos, controle e cronograma de obra, gerenciamento dos projetos, contato com fornecedores e acompanhamento da execução, o que pode ocorrer mediante a existência de uma equipe própria ou montagem de uma rede de parceiros, inclusive pela formação de consórcios, com eleição de uma empresa líder.

O que podemos dizer, por fim, é que o mercado logístico está em expansão e é altamente atrativo para os investidores. Especulativo ou Built to suit, independentemente da forma de contratação do galpão logístico em questão, existe um consenso na necessidade imperativa do acompanhamento de todo o processo por profissionais especializados, especialmente no que se refere à concepção inicial, para que cumpram exatamente as especificações exigidas  bem como forneça os detalhes necessários para uma execução de qualidade. Ambos podem ser interessantes para os investidores que procuram diversificação de risco e retorno, seja flexível ou sob medida, nos dois tipos há uma necessidade de conhecimento e experiência local combinado a um planejamento estratégico para mitigar os riscos e maximizar os retornos.

 

Muitas pessoas devem estar se perguntando qual a relação destas duas áreas de conhecimento, tão distintas e porque não, tão distantes. Minha missão aqui é fazer uma correlação com estas matérias até que, ao final do artigo, você leitor veja a importância e relevância do trabalho da arquitetura para bons projetos de logística.

Arquitetura é a técnica de projetar uma edificação organizando os espaços para abrigar os diferentes tipos de atividades humanas. Como disse o arquiteto brasileiro mundialmente conhecido, Lúcio Costa: “Pode-se então definir arquitetura como construção concebida com a intenção de ordenar e organizar plasticamente o espaço, em função de uma determinada época, de um determinado meio, de uma determinada técnica e de um determinado programa.”

Nas últimas décadas observamos também o uso da palavra arquitetura para designar processos da área de ciência da computação: a arquitetura de software. Em uma conceituação simplificada podemos entendê-la como a definição dos componentes de um software, suas propriedades externas e correlações e da mesma forma que a arquitetura conceituada anteriormente, ela é a construção pré-concebida, mas neste caso de um sistema.

Nosso assunto aqui trata-se especificamente da arquitetura como técnica projetual, existente desde os primórdios, quando o homem sentiu necessidade de organizar um espaço para se proteger.

Logística é uma atividade também desenvolvida pelo homem a milhares de anos, porém a logística nos negócios surgiu a partir de 1950, para resolver a crescente complexidade na gestão de materiais e entrega de produtos, dentro de uma cadeia de suprimentos que requeria especialização e se tornava cada vez mais global.

Tudo que concerne ao controle de fluxo e armazenamento eficiente e econômico de matérias-primas, materiais semi-acabados e produtos acabados, além de informações de todo o caminho a ser percorrido por eles, do ponto de origem até o ponto de consumo; são parte da logística integrada, que avançou do transporte, depósito, armazenagem para um nível estratégico de empresa.

No Brasil esta indústria logística está em franca expansão e possui ainda grande potencial a ser explorado. Apesar de ter se desenvolvido bem nos últimos anos, é um mercado que demonstra otimismo apesar da crise político-econômica que vivemos. O crescimento do comércio eletrônico, que possui seu sucesso diretamente relacionado à uma operação logística eficiente, demonstra claramente como este setor vai na contramão da crise, com aumento de 22% nas vendas em 2015 e boas perspectivas para fechar o ano de 2016.

Investimento e Construção

O crescimento deste mercado está diretamente relacionado também a oportunidades de investimentos na construção, pois muitas empresas optam por locar o espaço para sua operação, viabilizando seu negócio mais rapidamente e acelerando o motor de crescimento. As empresas de Real Estate, por sua vez, disponibilizam os vários tipos de projetos e formas de contratação para atender esta demanda, que podem ser: built to suit, turn key, especulativo, entre outros que vamos explorar oportunamente.

Para viabilizar o negócio, seja construindo por conta própria o seu centro de distribuição ou investindo para obter um bom resultado financeiro com operações de locação, existem vários fatores para serem observados e a arquitetura pode ajudar o empresário a clarear na tomada de decisão para os principais.

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Implantação

A localização estratégica é o mais importante na escolha do terreno onde será implantado o empreendimento, que pode ser um galpão monousuário para armazenagem, uma transportadora e também, como principal produto das empresas investidoras de Real Estate, os condomínios logísticos, onde várias empresas compartilham serviços comuns e se localizam dentro de um mesmo terreno.

O imóvel, além da localização, deve contar também com algumas análises que interferem diretamente na taxa de ocupação.  Na sua maioria são terrenos de grandes dimensões, que algumas vezes demandam alto investimento em infra-estrutura, tornando ainda mais importante a análise de tudo que possa comprometer a viabilidade do empreendimento. Podemos citar alguns itens essenciais que devem fazer parte do check-list do responsável por este trabalho:

  • Planialtimetria do terreno;
  • Presença de cursos d´água e/ ou nascentes;
  • Presença de faixas não edificantes devido a linhas de transmissão e/ou proximidade à rodovias;
  • Parcelamento do solo a ser feito com doações de áreas e destinações de áreas verdes, institucionais e arruamentos;
  • Planejamento viário que interfira na área;
  • Parâmetros urbanísticos de zoneamento;
  • Alta taxa de permeabilidade;
  • Geometria do terreno, de forma que permita uma boa solução de implantação.

Como observamos, muitos dos itens fogem do escopo inicial do trabalho do profissional que faz as transações imobiliárias. Começa já neste ponto, então, a interface do arquiteto no processo. Este profissional poderá tirar um raio-X da área e fazer o master plan inicial, de forma a fornecer subsídios para a decisão final da compra do terreno.

Neste estudo é necessário atenção também no tamanho e na quantidade de veículos de carga que vão circular no site. O pátio de manobras e o número de docas, se não forem satisfatórios, podem acarretar problemas para a empresa e até perda de prazos e, consequentemente, de clientes. Sistema viário interno, estacionamentos interno e externo, localização da portaria e guarita, necessidade de eclusa e balança, cercamento e posição dos prédios de apoio dos funcionários e administrativo, todos estes  tópicos devem ser pensados neste momento.

(Ante)projeto Arquitetônico

O próximo passo é o desenvolvimento do anteprojeto arquitetônico e aqui conseguimos observar ainda com mais clareza a necessidade de empregar uma arquitetura para logística, empregando conceitos de engenharia e tecnologia usados especificamente para este tipo de edificação.

Como acontece com arquitetos que trabalham exclusivamente com arquitetura hospitalar, que precisam entender do fluxo de pacientes, equipe médica, medicamentos, lixo hospitalar, além de saber exatamente quais materiais devem ser empregados na construção e também o que dizem as leis sobre as edificações para atendimento médico; arquitetos que trabalham com edificações destinadas a operações logísticas também precisam saber alguns requisitos que são particulares a estas.

Como não possuímos cursos específicos que atendam esta matéria, como acontece com a arquitetura hospitalar, podemos valer da experiência na área para capacitar estes profissionais. De um projeto de centro de distribuição para produtos alimentícios para um condomínio logístico da área de produtos farmacêuticos, por exemplo, o arquiteto aplica alguns conceitos e técnicas que são comuns aos dois e outros quesitos que são exclusivos de cada área.

O tipo de estrutura do galpão e a modulação dos pilares são pontos que devem ser analisados ainda no início da concepção, diferente de muitos projetos arquitetônicos onde esta é uma discussão que acontece posteriormente. Esta definição requer um conhecimento do tipo de equipamento a ser utilizado na operação logística interna, como será feita a armazenagem e como funciona o fluxo dos produtos. Uma outra definição importante neste momento é quanto a altura do pé direito livre necessário e possível.

Pallet_racks

Agora já com o formato ideal do galpão, vamos para as soluções de fluxo de pessoal e onde ficarão as áreas de apoio e administrativas internas, se for o caso. Normalmente em galpões especulativos opta-se por ter um mezanino acima da área de recebimento e expedição de mercadorias, já que nesta não é requerido um pé direito elevado.  Com isso, temos ainda algumas observações a fazer como tipo de portão a ser utilizado, se vamos ter nivelador de docas embutido ou manual, como será o aceso ao mezanino, entre outros.

Algumas decisões de soluções técnicas precisam ser tomadas ainda nesta fase, outras podem acontecer durante o projeto executivo, mas é importante que o arquiteto tenha isso em mente para não projetar nada que possa comprometer o que virá a seguir.

 Projeto Legal

Terminada a fase de anteprojeto é desenvolvido o projeto para legalização nos órgãos regulamentadores. Todas as leis e normas técnicas já estão atendidas neste momento, pois fazem parte da concepção inicial e não podem acontecer mudanças de partido neste momento.

O projeto é colocado nos moldes corretos para ser analisado, informações complementares e técnicas são acrescentadas para o perfeito entendimento do analista e para que tenhamos, o mais breve possível, a aprovação para início de obra.

Neste momento empresários e investidores ficam impacientes para terem um sinal positivo, mas é uma etapa que não tem com estimar prazo, pois cada órgão tem suas peculiaridades e processos de trabalho diferentes e específicos.

Executivo

Entretanto a arquitetura não para, o projeto executivo é iniciado e começam também os demais projetos de engenharia.  A escolha dos materiais a serem utilizados e da tecnologia construtiva a ser empregada são detalhados e define-se o tipo de cobertura a ser usada, se teremos iluminação zenital, se a ventilação será natural ou mecânica, se terá climatização, qual será o tipo de fechamento lateral, qual será o tipo de piso, entre outros itens.

As disciplinas complementares que devem ter sido já pré-analisadas na fase anterior, retornam agora com seus projetos finalizados e cabe à arquitetura compatibilizar as mesmas, gerando um projeto executivo pronto para ser liberado para a obra.

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Muitas das informações e caminhos apresentados são mesmo inerentes ao trabalho do arquiteto, para qualquer tipo de projeto de edificação.  O briefing com o cliente traz informações valiosas e imprescindíveis para o desenvolvimento e as etapas são as mesmas para qualquer tipo de construção, porém o conhecimento sobre a operação logística, os termos comuns ao empresários deste nicho e o que torna um projeto eficiente e rentável são os itens que fazem a diferença na análise da capacitação de um profissional para este tipo de trabalho.

No mercado logístico temos dois tipos de investidores, aqueles que viram neste setor uma excelente oportunidade de investimento e criaram empresas de incorporação imobiliária com este propósito e investidores independentes, que querem fazer bons negócios apesar de não atuarem nesta área. Para ambos, ter um profissional que saiba exatamente como deve ser o empreendimento para tornar-se atrativo para o locatários é um diferencial que representa ganho de tempo e geração de valor.

O cliente final, que quer construir seu próprio CD, também ganha com esta parceria, pois o processo pode pegar alguns atalhos que também representam ganhos no tempo de implantação e na mudança da operação.

Enfim, Arquitetura para Logística é um tipo de arquitetura especializada que possui demanda crescente e grande potencial.