Finalizamos mais um projeto com sucesso!

Neste empreendimento foram propostos dois galpões para locação, projetados para armazenagem de produtos alimentícios.

Como o investidor trabalha nesta área, conhece as necessidades específicas de um galpão destinado a esta atividade, e sabendo também da demanda do mercado de imóveis com acabamento de alta qualidade, optamos por desenvolver o projeto dentro deste nicho específico.

Foram projetados dois galpões independentes, com entradas e apoios separados, cada um em um terreno com matrículas distintas, fator que facilita a negociação no caso de venda futura.

O foco para o projeto, devido às áreas possíveis em cada uma das unidades, foi para monousuários, mas a modulação permite a divisão em até 3 locatários.

 

Realizamos o estudo Masterplan para ampliação de um CD de uma grande rede de Supermercados do Rio de Janeiro.

O estudo de viabilidade técnica e legal antecedeu o desenvolvimento de duas opções, apresentadas ao cliente.

Após esta etapa visitamos o empreendimento e iniciamos os trabalhos para o desenvolvimento do projeto, na opção escolhida.

Aspetos técnicos executivos foram discutidos junto com a equipe de engenharia e o fluxo de operação, especificação de equipamentos e estruturas de armazenagem com a equipe de logística.

O projeto de um centro de distribuição possui características únicas que necessitam conhecimento prévio do tema para atender satisfatoriamente às demandas do cliente, garantindo qualidade e economia.

Atenção! A Prefeitura de Belo Horizonte está notificando proprietários de imóveis para que promovam a atualização cadastral dos mesmos até o dia 23 de novembro.

Este procedimento permite que a área divergente seja lançada para fins de atualização na arrecadação, já em 2018. 

Mas cuidado com as divergências!!!

Os questionamentos relativos ao lançamento poderão ser apresentados durante o período de atendimento especial, que ocorrerá em janeiro.

É necessário um levantamento cadastral feito por profissionais capacitados afim de informar a área correta e dentro do permitido pela legislação, principalmente se o imóvel teve acréscimos de áreas após 16 de janeiro de 2014.

Levantamento pode estar incorreto

Estamos realizando este trabalho para alguns clientes e constatamos que os levantamentos aerofotogramétricos nem sempre indicam  a situação real.

Em um caso específico de um galpão industrial a PBH indicou um acréscimo de área de 150 m2. Em visita ao local, constatamos que como o galpão é todo encostado nas divisas, não temos nenhuma possibilidade de área além da indicada no IPTU, que neste caso confere exatamente com a área aprovada em projeto e posterior Habite-se.

Fizemos um relatório para comprovar a nossa modificação e mantivemos a área hoje utilizada para a cobrança do imposto predial. Quando a Prefeitura questionar a não confirmação do acréscimo de área indicado por ela, poderemos apresentar o relatório e comprovar a veracidade dos fatos.

Construções fora dos parâmetros urbanísticos podem ser regularizadas?

Uma dúvida muito comum é com relação às construções que além de excederem a área do cadastro imobiliário não satisfazem os parâmetros urbanísticos.

Belo Horizonte possui ainda hoje grande número de imóveis irregulares, ou seja, construídos sem aprovação nos órgãos regulamentadores e em sua maioria sem seguir os critérios mínimos determinados por zoneamento específico e atividade.

Esta questão poderá ser esclarecida após um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal, onde poderemos entender a situação do imóvel, confrontando áreas aprovadas, não aprovadas, passíveis de aprovação ou não passíveis. Esta análise é muito importante pois assumir que o imóvel possui áreas irregulares para cobrança de IPTU pode acarretar problemas futuros.

Temos a possibilidade de regularizar totalmente os imóveis que tenham sido submetidos ao acréscimo de área, mesmo que estes acréscimos estejam fora dos parâmetros urbanísticos. O principal a observar nesta situação é a data de execução destas construções, que deve ser anterior a 16 de Janeiro de 2014, com a devida comprovação.

A chamada lei de anistia permite a regularização dos imóveis por meio da aprovação dos projetos, obras de padronização das calçadas e multas por cada parâmetro infringido.

Mas qual a necessidade de aprovar o meu imóvel que está irregular?

O acompanhamento de um arquiteto no momento anterior à construção de um imóvel é imprescindível para garantir qualidade técnica e funcionalidade ao projeto, entre outros atributos.  Além disso, o proprietário precisa solicitar à Prefeitura local uma licença para construir ou alvará de construção, onde terá a aprovação do projeto de acordo com a legislação. A obra precisa ter um Responsável Técnico pelo projeto e outro pela execução da mesma, fato que visa garantir a segurança e mais uma vez qualidade.

Na prática temos ainda hoje muitas construções sendo feitas sem este acompanhamento… Proprietários culpam a burocracia pelo descumprimento do que determina a lei, mas o fato é que depois do imóvel pronto, são vários os problemas encontrados por estes.

Abaixo relacionei alguns. A burocracia evitada inicialmente é substituída por altos valores em multas e até perda de possíveis negócios causadas pela ausência do Habite-se com a área real correta:

  • Desvalorização dos imóveis em processos de inventários familiares;
  • Impossibilidade de financiamento bancário para investimento no imóvel, quando as áreas são divergentes;
  • Dificuldades na obtenção do alvará de funcionamento;
  • Dificuldades na obtenção do seguro, no caso de algum sinistro, se o AVCB não estiver coerente com os dados do registro;
  • Denúncias em reformas e pequenas ampliações.

No caso de imóveis comerciais temos ainda o maior agravante, a exigência da regularidade do imóvel pelos futuros locatários. A análise da documentação como pré-requisito para a instalação de uma empresa é determinante principalmente em mercados com alta taxa de vacância e muitas vezes esta demanda faz parte da política de governança desta.

Então, recebi o comunicado de atualização cadastral, por onde começo?

Como temos uma data limite para responder à PBH, devemo seguir o seguinte roteiro:

  • Levantar e analisar a documentação;
  • Vistoriar o imóvel e
  • Realizar a mudança ou a confirmação do cadastro.

Após este procedimento, partimos para o processo de regularização das áreas identificadas, que inclui:

  • Levantamento cadastral;
  • Projeto arquitetônico legal;
  • Montagem do processo;
  • Protocolo;
  • Tramitação e Acompanhamento;
  • Aprovação e emissão do Habite-se;
  • Obtenção da CND de obra;
  • Averbação do Habite-se no registro.

Lembrando que um Habite-se emitido e não averbado não tem valor algum e não resolve a questão da irregularidade na prática.

Autorregularização

O processo para a autoregularização das informações dos imóveis, como descreve o  Decreto 16718/2017,   pode ser feito pelo proprietário, mas este deve ficar atento às áreas, analisar e confirmar somente o que for correto. Uma ajuda profissional será muito útil já nesta fase, mas imprescindível para obtenção do Habite-se e regularização total do imóvel.

Finalizado projeto de layout logístico realizado em parceria com a Quebec Consulting  para uma empresa no Paraguai.

Neste projeto foram realizados estudos especializados para o centro de distribuição (CD) passando por todas as etapas de especificação de layout e equipamentos.

A consultoria realizada pela Quebec propôs a descrição de processos para a operação do centro de distribuição; o desenho e definição de docas de carga e descarga, bem como, todas as áreas pertinentes à manutenção de equipamentos de movimentação e o desenho e requisitos técnicos para o layout de instalações.

O projeto passou por várias revisões para chegarmos a uma solução logística satisfatória, aliada a uma engenharia otimizada, gerando excelente resultado final.

Trabalhando com Regularização de Imóveis e Gestão de Portfólio Imobiliário junto a incorporadoras, investidores e grandes empresas pude comprovar a necessidade de uma automatização do processo para facilitar a gestão documental.

No nosso dia-a-dia observamos problemas de arquivamento dos documentos, classificação dos mesmos, nomenclatura e principalmente, atualização!

A forma usual de fazer esta gestão hoje, na maioria das empresas, é por meio de planilhas ou softwares de gerenciamento de documentos (GED) não especializados na área imobiliária, que demanda critérios específicos para gerar eficiência e eficácia nos processos.

Em busca de uma solução que pudesse realizar uma gestão mais efetiva dos imóveis, possibilitando uma visão sistêmica de forma a possibilitar decisões gerenciais assertivas, a um custo acessível para as empresas, conheci o SafetyDocs.

E é com muita alegria e satisfação que hoje venho compartilhar com vocês uma ótima notícia!

Fechei com a SafetyDocs uma parceria estratégica onde vou ter a oportunidade de apresentar para meus clientes e também potenciais clientes no estado de Minas Gerais, esta plataforma.

O SafetyDocs é uma solução online, 100% segura, ágil e intuitiva para a gestão documental de Empresas e imóveis.

Ela é especialmente voltada para as necessidades empresariais que precisam gerenciar documentos imobiliários e corporativos de maneira centralizada, com visão macro e descomplicada. Desenvolvida por profissionais que conhecem do assunto, consultores, diretores e agentes do mercado com mais de duas décadas de experiência.

Gostaria de me colocar à disposição para quem quiser conhecer melhor esta plataforma, que já possui 2 anos de mercado e tem gerado resultados significativos para seus clientes.

Vamos conversar?