Atenção! A Prefeitura de Belo Horizonte está notificando proprietários de imóveis para que promovam a atualização cadastral dos mesmos até o dia 23 de novembro.

Este procedimento permite que a área divergente seja lançada para fins de atualização na arrecadação, já em 2018. 

Mas cuidado com as divergências!!!

Os questionamentos relativos ao lançamento poderão ser apresentados durante o período de atendimento especial, que ocorrerá em janeiro.

É necessário um levantamento cadastral feito por profissionais capacitados afim de informar a área correta e dentro do permitido pela legislação, principalmente se o imóvel teve acréscimos de áreas após 16 de janeiro de 2014.

Levantamento pode estar incorreto

Estamos realizando este trabalho para alguns clientes e constatamos que os levantamentos aerofotogramétricos nem sempre indicam  a situação real.

Em um caso específico de um galpão industrial a PBH indicou um acréscimo de área de 150 m2. Em visita ao local, constatamos que como o galpão é todo encostado nas divisas, não temos nenhuma possibilidade de área além da indicada no IPTU, que neste caso confere exatamente com a área aprovada em projeto e posterior Habite-se.

Fizemos um relatório para comprovar a nossa modificação e mantivemos a área hoje utilizada para a cobrança do imposto predial. Quando a Prefeitura questionar a não confirmação do acréscimo de área indicado por ela, poderemos apresentar o relatório e comprovar a veracidade dos fatos.

Construções fora dos parâmetros urbanísticos podem ser regularizadas?

Uma dúvida muito comum é com relação às construções que além de excederem a área do cadastro imobiliário não satisfazem os parâmetros urbanísticos.

Belo Horizonte possui ainda hoje grande número de imóveis irregulares, ou seja, construídos sem aprovação nos órgãos regulamentadores e em sua maioria sem seguir os critérios mínimos determinados por zoneamento específico e atividade.

Esta questão poderá ser esclarecida após um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal, onde poderemos entender a situação do imóvel, confrontando áreas aprovadas, não aprovadas, passíveis de aprovação ou não passíveis. Esta análise é muito importante pois assumir que o imóvel possui áreas irregulares para cobrança de IPTU pode acarretar problemas futuros.

Temos a possibilidade de regularizar totalmente os imóveis que tenham sido submetidos ao acréscimo de área, mesmo que estes acréscimos estejam fora dos parâmetros urbanísticos. O principal a observar nesta situação é a data de execução destas construções, que deve ser anterior a 16 de Janeiro de 2014, com a devida comprovação.

A chamada lei de anistia permite a regularização dos imóveis por meio da aprovação dos projetos, obras de padronização das calçadas e multas por cada parâmetro infringido.

Mas qual a necessidade de aprovar o meu imóvel que está irregular?

O acompanhamento de um arquiteto no momento anterior à construção de um imóvel é imprescindível para garantir qualidade técnica e funcionalidade ao projeto, entre outros atributos.  Além disso, o proprietário precisa solicitar à Prefeitura local uma licença para construir ou alvará de construção, onde terá a aprovação do projeto de acordo com a legislação. A obra precisa ter um Responsável Técnico pelo projeto e outro pela execução da mesma, fato que visa garantir a segurança e mais uma vez qualidade.

Na prática temos ainda hoje muitas construções sendo feitas sem este acompanhamento… Proprietários culpam a burocracia pelo descumprimento do que determina a lei, mas o fato é que depois do imóvel pronto, são vários os problemas encontrados por estes.

Abaixo relacionei alguns. A burocracia evitada inicialmente é substituída por altos valores em multas e até perda de possíveis negócios causadas pela ausência do Habite-se com a área real correta:

  • Desvalorização dos imóveis em processos de inventários familiares;
  • Impossibilidade de financiamento bancário para investimento no imóvel, quando as áreas são divergentes;
  • Dificuldades na obtenção do alvará de funcionamento;
  • Dificuldades na obtenção do seguro, no caso de algum sinistro, se o AVCB não estiver coerente com os dados do registro;
  • Denúncias em reformas e pequenas ampliações.

No caso de imóveis comerciais temos ainda o maior agravante, a exigência da regularidade do imóvel pelos futuros locatários. A análise da documentação como pré-requisito para a instalação de uma empresa é determinante principalmente em mercados com alta taxa de vacância e muitas vezes esta demanda faz parte da política de governança desta.

Então, recebi o comunicado de atualização cadastral, por onde começo?

Como temos uma data limite para responder à PBH, devemo seguir o seguinte roteiro:

  • Levantar e analisar a documentação;
  • Vistoriar o imóvel e
  • Realizar a mudança ou a confirmação do cadastro.

Após este procedimento, partimos para o processo de regularização das áreas identificadas, que inclui:

  • Levantamento cadastral;
  • Projeto arquitetônico legal;
  • Montagem do processo;
  • Protocolo;
  • Tramitação e Acompanhamento;
  • Aprovação e emissão do Habite-se;
  • Obtenção da CND de obra;
  • Averbação do Habite-se no registro.

Lembrando que um Habite-se emitido e não averbado não tem valor algum e não resolve a questão da irregularidade na prática.

Autorregularização

O processo para a autoregularização das informações dos imóveis, como descreve o  Decreto 16718/2017,   pode ser feito pelo proprietário, mas este deve ficar atento às áreas, analisar e confirmar somente o que for correto. Uma ajuda profissional será muito útil já nesta fase, mas imprescindível para obtenção do Habite-se e regularização total do imóvel.

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Arquiteta e Urbanista formada pela UFMG, Especialista em Gestão de Projetos pelo IETEC e MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela FGV. Experiência como coordenadora de projetos e desenvolvimento imobiliários, responsável pela regularização de empreendimentos de impacto. São mais de 18 anos de experiência atuando na elaboração de projetos de galpões e condomínios logísticos, layouts logítsicos, industriais e corporativos .

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