Contagem é a cidade da região metropolitana de Belo Horizonte que atualmente mais atrai os olhares de investidores e incorporadores de Real Estate com foco em logística e indústria.

Localização estratégica, com saída facilitada para os principais eixos (BR 381, BR 262 e BR 040), a cidade que nasceu com vocação industrial é hoje o maior parque industrial de Minas e ocupa também o primeiro lugar no número de metros quadrados de galpões logísticos do estado.

Trabalhando com aprovação de projetos e regularização de empreendimentos nesta cidade, o que mais escuto é: “Contagem é difícil demais de aprovar… “” Demora muito o processo para obtenção de Alvará de Obra?”” Preciso passar pelo RIU?” (Relatório de Impacto Urbano)  

Bem, a resposta não é única para todos, pois sempre varia conforme o porte do empreendimento e também a situação atual do mesmo.

Quem acompanha o nascimento destes empreendimentos há alguns anos sabe como eram (ou não eram…) os processos antes. E os empreendimentos que foram construídos sem passar por todo o trâmite burocrático necessário, hoje ainda possuem heranças, pagas a prestação, a cada Alvará de Funcionamento provisório, condicionantes da Transcon ou Meio Ambiente.

A Prefeitura de Contagem tem uma grande vantagem: Possui as portas abertas. Tem disponibilidade de acesso aos técnicos analistas com plantões semanais, acesso ao andamento dos processos via site e/ ou presencial e apesar de parecer bastante confuso, após alguns processos, já sabemos exatamente onde ir e como seguir com a tramitação de modo mais eficaz.

Não estamos falando de pular etapas ou de facilidades, tão comuns quando passamos perto da palavra política hoje em dia… Trabalhamos sempre com ética e respeito ao cliente e aos órgãos regulamentadores e assim estamos seguindo, conquistando nosso espaço e a confiança de nossos clientes, mostrando que existe sim um meio de trabalhar de forma profissional.

Mas vamos ao que interessa…

Como é o processo para obtenção de Alvará de Obras em Contagem?

O primeiro passo é a obtenção do RIBI – Requerimento de Informações Básicas. Neste ficamos sabendo quais serão as exigências para a aprovação, além dos parâmetros urbanísticos a serem seguidos do imóvel em questão.

Diferente de outras prefeituras, a solicitação de informação básica em Contagem deve ser preenchida informando a metragem e a atividade do empreendimento. Desta forma, o mesmo será classificado como de impacto ou não e na RIBI teremos a informação da necessidade de passarmos por um processo de RIU anterior à solicitação do Alvará, ou somente diretrizes de transporte e/ou ambientais.

Após a emissão deste documento, que não vai falar tudo que o profissional responsável pela aprovação ou proprietário precisam saber, é necessário verificar os seguintes itens:

  • O empreendimento está propondo supressão ou transplantio de árvores?
  • O empreendimento deverá ter abrigo para resíduos sólidos?
  • O empreendedor ou proprietário já possui o projetista responsável pelo projeto de prevenção e combate contra incêndio e pânico?
  •  Quando falamos de regularização de imóveis, temos o engenheiro que irá assinar o Laudo Estrutural  e assumir a responsabilidade técnica da estrutura de todo o complexo a ser regularizado?
  • Será necessário solicitar Licença de Demolição?
  • Algum projeto irá precisar de Aprovação na Vigilância Sanitária?
RIU

O processo para solicitação de diretrizes do RIU realmente não é um processo simples. Trata-se de uma análise multidisciplinar que requer apresentação do projeto em reuniões periódicas internas à PMC  (Prefeitura Municipal de Contagem) com representantes dos diversos departamentos e secretarias. Quando temos solicitação de revisão do relatório apresentado então, demora ainda mais, por isso a importância de profissionais experientes e qualificados na elaboração e tramitação deste processo.

O primeiro passo é a solicitação do termo de referência para elaboração do RIU, no qual serão direcionados os processos, projetos e relatórios específicos a serem apresentados para cada tipo de empreendimento.

O Relatório, por sua vez, além de conter todos os projetos e documentos solicitados, deve apresentar ainda as medidas mitigadoras e/ ou compensatórias para minimizar o impacto a ser gerado pela instalação do empreendimento. Este relatório é correspondente ao EIV – Estudo de Impacto de Vizinhança, em outras Prefeituras.

Importante ressaltar aqui que mesmo para regularização de empreendimentos já construídos, caso o mesmo se enquadre em passível de RIU, teremos que passar por este processo, antes do protocolo específico para obtenção do Habite-se.

Por outro lado, tanto para Alvará de Obras em projeto de acréscimo de área quanto para regularização, caso não seja enquadrado em exigência de RIU, deverá ser solicitada  a Dispensa do RIU, um processo simplificado mas que requer a apresentação do empreendimento e demais informações para confirmar o não enquadramento.

Diretriz de Transporte

Dentro do processo do RIU ou quando é solicitado independente do mesmo, este processo é executado na Transcon –  Autarquia Municipal de Trânsito e Transportes de Contagem. Após e emissão das Diretrizes deve-se protocolar os projetos e relatórios solicitados que envolvem na maioria dos casos, projetos viários interno e externo e um relatório de impacto na circulação, em algumas prefeituras equivalente ao RIC ou RITUR.

Recentemente estão acontecendo muitas solicitações de Diretrizes devido à condicionante atrelada à liberação do Alvará de Funcionamento Definitivo. Em algumas situações devido à inexistência de processo anterior nesta autarquia e em outros caso devido à mudança da atividade aprovada em projetos, muito comum no caso de condomínios logísticos que aprovam o projeto com uma atividade ampla e na solicitação de liberação de funcionamento de cada locatário, é levantada a necessidade da revalidação e nova análise do impacto no trânsito, específico para a nova atividade.

Diretriz Ambiental

Para obtenção de Alvará de Obras esta exigência geralmente refere-se à aprovação dos projetos de drenagem e terraplenagem para emissão da Licença para Movimentação de Terra. Mas na totalidade dos casos, principalmente quando falamos de indústria, a exigência refere-se, além das anteriores, também à legalização quanto ao Licenciamento Ambiental da atividade.

Recentemente este processo foi bastante simplificado e conseguimos obter a LAS – Licença Ambiental Simplificada Municipal, através do LAS Cadastro, conforme Diretriz Ambiental 02456/2018.

Supressão Arbórea

Esta solicitação deve ser a primeira a ser solicitada, pois não depende de Diretrizes e sua tramitação pode impactar no início da execução das obras pois a Licença de Terraplenagem é emitida antes, mas não permite a supressão e a Autorização para Supressão está condicionada à emissão do Alvará de Obras.

Para o protocolo de Alvará de Obras será necessário inicialmente o Laudo Prédio de Supressão, antes emitido pela CONPARQ, agora de responsabilidade da própria SEMAD – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável.

SALU

Quando for aplicável, deverá ser solicitado à Secretaria Municipal Adjunta de Limpeza Urbana as Diretrizes Básicas para abrigo externo para resíduos sólidos e materiais recicláveis. Estas diretrizes conterão informações e premissas para elaboração dos projetos desses abrigos, que deverão ser acompanhados da memória de cálculo do volume de lixo a ser gerado.

Projeto e memoriais deverão ser aprovados nesta Secretaria e farão parte do RIU ou parte do check list de documentos necessários para o protocolo do projeto para Alvará de Obras.

Tramitação

A prefeitura de Contagem exige do profissional responsável pela legalização o conhecimento de todas as áreas para que não ocorra perda de tempo, já que ocorrem tramitações em paralelo em órgãos diferentes. Exige também amplo entendimento da legislação e  acompanhamento semanal , em muitos casos diário, do andamento dos processos.

A exposição acima não tratou da possível necessidade de termos que trabalhar para regularizar o terreno, etapa que deverá anteceder a  todos estes processos listados.

Retificação de área, remembramento, desdobro, parcelamento…  Cada imóvel poderá exigir uma solução diferente, ou mais de uma, que podem ocorrer no mesmo processo para agilizar e liberar o terreno com a área correta.

Contagem não conta ainda com um sistema eletrônico de protocolo, que deve ser feito presencial. Na etapa de protocolo do projeto e documentos para Alvará de Obras é exigida a presença do Responsável Técnico.

O andamento dos processos pode ser visto pelo sistema eletrônico, mas em muitas situações este demora a ser atualizado, fato que confirma a necessidade do acompanhamento pessoal dos mesmos.

Enfim, a aprovação de projetos em Contagem exige muito trabalho, dedicação e conhecimento das leis e procedimentos internos desta prefeitura. O tempo gasto no andamento, como em qualquer outra Prefeitura, varia conforme a solução apresentada no projeto, a apresentação dos documentos de forma completa e do acompanhamento.

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Arquiteta e Urbanista formada pela UFMG, Especialista em Gestão de Projetos pelo IETEC e MBA em Gestão de Negócios na Construção Civil pela FGV. Experiência como coordenadora de projetos e desenvolvimento imobiliários, responsável pela regularização de empreendimentos de impacto. São mais de 18 anos de experiência atuando na elaboração de projetos de galpões e condomínios logísticos, layouts logítsicos, industriais e corporativos .

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